李茂盛代表：
首先，真誠感謝您對我市物業(yè)管理行業(yè)的關(guān)注、關(guān)心和指導(dǎo)！
您提出的關(guān)于進(jìn)一步提升我市開放式住宅小區(qū)管理水平的建議收悉，現(xiàn)答復(fù)如下：
一、“開放式”小區(qū)基本情況
目前，鞍山市住宅小區(qū)數(shù)量共1250個、其中“開放式”小區(qū)數(shù)量358個，全部為社區(qū)托管。“開放式”小區(qū)量多、點小、面廣、分散、人雜，基礎(chǔ)設(shè)施差，加之居民對物業(yè)認(rèn)識不足，甚至有的沒有繳費意識，專業(yè)物業(yè)管理服務(wù)難以進(jìn)入，“臟、亂、差”現(xiàn)象十分嚴(yán)重，多年來一直是困擾物業(yè)行業(yè)發(fā)展的痛點，也是街道社區(qū)難啃的“硬骨頭”。
二、“開放式”小區(qū)存在的問題
（一）基礎(chǔ)設(shè)施不完善。由于“開放式”小區(qū)開發(fā)時間較早，普遍存在道路破損、綠化嚴(yán)重不足、下水道易堵塞、電線線路、管道老化等問題；另外，基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)低、產(chǎn)權(quán)單位遺留問題多、配套設(shè)施不完善、安全保障設(shè)施不齊全，還有的在原來規(guī)劃、建設(shè)、房屋質(zhì)量等方面存在遺留問題、物業(yè)管理用房、經(jīng)營用房配置不到位。
（二）臟亂差現(xiàn)象普遍存在。“開放式”小區(qū)規(guī)模小、小道多，衛(wèi)生死角多，大多數(shù)小區(qū)服務(wù)項目單一，收費標(biāo)準(zhǔn)低，僅局限于衛(wèi)生清掃等，加之人員成本快速增長，管理運行成本的加大。
（三）居民繳費意識不足。部分樓棟產(chǎn)權(quán)復(fù)雜，加之居民多以老年人為主，消費觀念陳舊、消費能力有限，即使物業(yè)公司進(jìn)駐，也面臨收費難的問題，而且大多數(shù)“開放式”小區(qū)業(yè)主認(rèn)為物業(yè)服務(wù)就是掃掃衛(wèi)生，不愿讓物業(yè)公司進(jìn)駐。有的小區(qū)業(yè)主“看客”意識強,自覺參與意識、保護(hù)意識弱,甚至有的沒有交費意識，也從來沒有交納過衛(wèi)生費、物業(yè)費等，更沒有物業(yè)公司進(jìn)駐的意識。
（四）物業(yè)服務(wù)不規(guī)范。一是絕大多數(shù)“開放式”小區(qū)沒有成立業(yè)主委員會。二是街道社區(qū)行業(yè)隊伍人員專業(yè)水平不高，物業(yè)人才短缺。三是“開放式”小區(qū)內(nèi)居住人員復(fù)雜，低收入家庭多，出租房比例高，人員流動性強，不僅對物業(yè)需求標(biāo)準(zhǔn)難以統(tǒng)一，而且收費困難，也影響服務(wù)檔次的提升。
三、“開放式”小區(qū)形成問題及矛盾的原因
（一）改制造成無人管理。原來管理小區(qū)的單位部分已經(jīng)改制，或者單位撤并，造成無人管理，還有個別小區(qū)拖欠物業(yè)費嚴(yán)重，原物業(yè)公司棄管，造成無人管理。
（二）居民對社區(qū)依賴性強。近年來，為強化城市精細(xì)化管理，營造市容整潔、秩序井然的良好城市環(huán)境，加之政府的定期衛(wèi)生檢查、評比，街道社區(qū)工作人員走進(jìn)“開放式”小區(qū)，打掃環(huán)境衛(wèi)生，清運垃圾，使居民養(yǎng)成惰性，認(rèn)為打掃環(huán)境衛(wèi)生就是街道社區(qū)的事，院子臟了，街道社區(qū)就會派人來掃，不交物業(yè)費，小區(qū)照樣打掃的干凈。
（三）小區(qū)物業(yè)養(yǎng)護(hù)成本較大。“開放式“小區(qū)收費標(biāo)準(zhǔn)低、經(jīng)營模式單一、盈利能力較低，部分業(yè)主欠費率較高，導(dǎo)致專業(yè)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)不愿到這樣的小區(qū)進(jìn)行服務(wù)。
四、解決“開放式”小區(qū)問題的主要做法
按照“業(yè)主自治、專業(yè)服務(wù)、社區(qū)治理、政府監(jiān)管”原則，建立健全縣（市）區(qū)、街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)三級聯(lián)動物業(yè)管理體制，按照政府主導(dǎo)和市場化運作相結(jié)合的原則，構(gòu)建與我市發(fā)展水平相適應(yīng)的城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)長效機制，實現(xiàn)住宅小區(qū)物業(yè)管理全覆蓋。同時建立相應(yīng)的監(jiān)管機制，使物業(yè)企業(yè)的服務(wù)水平全面提升，走上正軌化、常態(tài)化之路。
（一）具備市場運作條件的。經(jīng)過環(huán)境綜合整治，在街道、社區(qū)居委會指導(dǎo)下，充分征求業(yè)主意見，選擇優(yōu)質(zhì)物業(yè)企業(yè)或引進(jìn)“紅榜”物業(yè)企業(yè)，實施專業(yè)化物業(yè)管理。
（二）不具備市場化運作條件的。由所屬街道辦事處推行“自助物業(yè)”服務(wù)模式，成立小區(qū)管理委員會，采取自管形式，自聘人員做好小區(qū)保潔、安保等工作。
各街道辦事處分別選取具有代表性的無物業(yè)住宅小區(qū)開展試點工作，召開業(yè)主大會，指導(dǎo)成立業(yè)主委員會，征求業(yè)主意見和建議，因地制宜落實物業(yè)管理相關(guān)工作舉措，打造不同類型的物業(yè)管理模式，為全市物業(yè)管理全覆蓋積累經(jīng)驗、做好示范表率。
現(xiàn)有專業(yè)物業(yè)服務(wù)公司的城市住宅小區(qū)，在街道辦事處的指導(dǎo)下，定期召開小區(qū)黨支部、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)“圓桌會議”，構(gòu)建三方聯(lián)動機制。
五、解決“開放式”小區(qū)的做法和政策創(chuàng)新
“開放式”小區(qū)治理，要堅持和加強基層黨建為核心，以群眾需求為導(dǎo)向，抓好居民自治關(guān)鍵環(huán)節(jié)，建立常態(tài)長效管理機制，打造安全有序、文明和諧的小區(qū)生活環(huán)境，讓居民群眾滿意。
（一）加大宣傳力度。利用媒體正面引導(dǎo)，大力宣傳實行規(guī)范化物業(yè)服務(wù)管理的意義、作用及物業(yè)服務(wù)管理的有關(guān)政策法規(guī)。街道、社區(qū)居委會采取多種形式加大對物業(yè)管理全覆蓋工作的宣傳力度，引導(dǎo)居民共同參與，確保居民的“知情權(quán)、參與權(quán)、選擇權(quán)、監(jiān)督權(quán)”，明確居民共同管理小區(qū)的義務(wù)與責(zé)任，為物業(yè)管理全覆蓋工作營造良好氛圍。
（二）加強協(xié)調(diào)聯(lián)動。街道辦事處要組織召開業(yè)主大會，成立業(yè)主代表大會、業(yè)主委員會，確定小區(qū)管理模式、物管單位、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)費用等相關(guān)事項，社區(qū)居民委員會協(xié)助街道辦事處聯(lián)系小區(qū)業(yè)主積極參與有關(guān)事項的決定并進(jìn)行監(jiān)督。難以召開業(yè)主大會的，由街道辦事處組織確定物業(yè)服務(wù)有關(guān)事項，可暫由社區(qū)居民委員會和業(yè)主代表代為執(zhí)行業(yè)主共同決定事項。
（三）建立聯(lián)席會議。各街道辦事處要建立聯(lián)席會議制度，由街道辦事處牽頭，聯(lián)合產(chǎn)權(quán)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會（業(yè)主代表）、政府相關(guān)部門等共同參與小區(qū)議事協(xié)調(diào)，協(xié)商解決小區(qū)管理中的重大問題。
（四）加強協(xié)調(diào)配合。要自覺擔(dān)負(fù)起物業(yè)管理全覆蓋主體責(zé)任，按照“屬地管理、社會分包、條塊結(jié)合、以塊為主”的原則，積極開展工作。其他責(zé)任部門要樹立大局意識，搞好協(xié)調(diào)配合，形成齊抓共管的物業(yè)服務(wù)全覆蓋工作合力。
（五）建立長效機制。各街道辦事處有關(guān)部門要根據(jù)本方案的工作要求，圍繞建立新型物業(yè)管理體制機制目標(biāo)，結(jié)合實際情況，落實工作責(zé)任，因地制宜大膽探索創(chuàng)新，努力尋求提升物業(yè)管理工作水平、實現(xiàn)物業(yè)服務(wù)全覆蓋的新舉措，以改革創(chuàng)新精神落實好方案規(guī)定的各項工作任務(wù)，不斷完善物業(yè)管理長效工作機制，實現(xiàn)全市物業(yè)服務(wù)全覆蓋，建設(shè)舒適宜居環(huán)境。
鞍山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局
2024年6月24日
李茂盛代表：
首先，真誠感謝您對我市物業(yè)管理行業(yè)的關(guān)注、關(guān)心和指導(dǎo)！
您提出的關(guān)于進(jìn)一步提升我市開放式住宅小區(qū)管理水平的建議收悉，現(xiàn)答復(fù)如下：
一、“開放式”小區(qū)基本情況
目前，鞍山市住宅小區(qū)數(shù)量共1250個、其中“開放式”小區(qū)數(shù)量358個，全部為社區(qū)托管。“開放式”小區(qū)量多、點小、面廣、分散、人雜，基礎(chǔ)設(shè)施差，加之居民對物業(yè)認(rèn)識不足，甚至有的沒有繳費意識，專業(yè)物業(yè)管理服務(wù)難以進(jìn)入，“臟、亂、差”現(xiàn)象十分嚴(yán)重，多年來一直是困擾物業(yè)行業(yè)發(fā)展的痛點，也是街道社區(qū)難啃的“硬骨頭”。
二、“開放式”小區(qū)存在的問題
（一）基礎(chǔ)設(shè)施不完善。由于“開放式”小區(qū)開發(fā)時間較早，普遍存在道路破損、綠化嚴(yán)重不足、下水道易堵塞、電線線路、管道老化等問題；另外，基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)低、產(chǎn)權(quán)單位遺留問題多、配套設(shè)施不完善、安全保障設(shè)施不齊全，還有的在原來規(guī)劃、建設(shè)、房屋質(zhì)量等方面存在遺留問題、物業(yè)管理用房、經(jīng)營用房配置不到位。
（二）臟亂差現(xiàn)象普遍存在。“開放式”小區(qū)規(guī)模小、小道多，衛(wèi)生死角多，大多數(shù)小區(qū)服務(wù)項目單一，收費標(biāo)準(zhǔn)低，僅局限于衛(wèi)生清掃等，加之人員成本快速增長，管理運行成本的加大。
（三）居民繳費意識不足。部分樓棟產(chǎn)權(quán)復(fù)雜，加之居民多以老年人為主，消費觀念陳舊、消費能力有限，即使物業(yè)公司進(jìn)駐，也面臨收費難的問題，而且大多數(shù)“開放式”小區(qū)業(yè)主認(rèn)為物業(yè)服務(wù)就是掃掃衛(wèi)生，不愿讓物業(yè)公司進(jìn)駐。有的小區(qū)業(yè)主“看客”意識強,自覺參與意識、保護(hù)意識弱,甚至有的沒有交費意識，也從來沒有交納過衛(wèi)生費、物業(yè)費等，更沒有物業(yè)公司進(jìn)駐的意識。
（四）物業(yè)服務(wù)不規(guī)范。一是絕大多數(shù)“開放式”小區(qū)沒有成立業(yè)主委員會。二是街道社區(qū)行業(yè)隊伍人員專業(yè)水平不高，物業(yè)人才短缺。三是“開放式”小區(qū)內(nèi)居住人員復(fù)雜，低收入家庭多，出租房比例高，人員流動性強，不僅對物業(yè)需求標(biāo)準(zhǔn)難以統(tǒng)一，而且收費困難，也影響服務(wù)檔次的提升。
三、“開放式”小區(qū)形成問題及矛盾的原因
（一）改制造成無人管理。原來管理小區(qū)的單位部分已經(jīng)改制，或者單位撤并，造成無人管理，還有個別小區(qū)拖欠物業(yè)費嚴(yán)重，原物業(yè)公司棄管，造成無人管理。
（二）居民對社區(qū)依賴性強。近年來，為強化城市精細(xì)化管理，營造市容整潔、秩序井然的良好城市環(huán)境，加之政府的定期衛(wèi)生檢查、評比，街道社區(qū)工作人員走進(jìn)“開放式”小區(qū)，打掃環(huán)境衛(wèi)生，清運垃圾，使居民養(yǎng)成惰性，認(rèn)為打掃環(huán)境衛(wèi)生就是街道社區(qū)的事，院子臟了，街道社區(qū)就會派人來掃，不交物業(yè)費，小區(qū)照樣打掃的干凈。
（三）小區(qū)物業(yè)養(yǎng)護(hù)成本較大。“開放式“小區(qū)收費標(biāo)準(zhǔn)低、經(jīng)營模式單一、盈利能力較低，部分業(yè)主欠費率較高，導(dǎo)致專業(yè)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)不愿到這樣的小區(qū)進(jìn)行服務(wù)。
四、解決“開放式”小區(qū)問題的主要做法
按照“業(yè)主自治、專業(yè)服務(wù)、社區(qū)治理、政府監(jiān)管”原則，建立健全縣（市）區(qū)、街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)三級聯(lián)動物業(yè)管理體制，按照政府主導(dǎo)和市場化運作相結(jié)合的原則，構(gòu)建與我市發(fā)展水平相適應(yīng)的城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)長效機制，實現(xiàn)住宅小區(qū)物業(yè)管理全覆蓋。同時建立相應(yīng)的監(jiān)管機制，使物業(yè)企業(yè)的服務(wù)水平全面提升，走上正軌化、常態(tài)化之路。
（一）具備市場運作條件的。經(jīng)過環(huán)境綜合整治，在街道、社區(qū)居委會指導(dǎo)下，充分征求業(yè)主意見，選擇優(yōu)質(zhì)物業(yè)企業(yè)或引進(jìn)“紅榜”物業(yè)企業(yè)，實施專業(yè)化物業(yè)管理。
（二）不具備市場化運作條件的。由所屬街道辦事處推行“自助物業(yè)”服務(wù)模式，成立小區(qū)管理委員會，采取自管形式，自聘人員做好小區(qū)保潔、安保等工作。
各街道辦事處分別選取具有代表性的無物業(yè)住宅小區(qū)開展試點工作，召開業(yè)主大會，指導(dǎo)成立業(yè)主委員會，征求業(yè)主意見和建議，因地制宜落實物業(yè)管理相關(guān)工作舉措，打造不同類型的物業(yè)管理模式，為全市物業(yè)管理全覆蓋積累經(jīng)驗、做好示范表率。
現(xiàn)有專業(yè)物業(yè)服務(wù)公司的城市住宅小區(qū)，在街道辦事處的指導(dǎo)下，定期召開小區(qū)黨支部、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)“圓桌會議”，構(gòu)建三方聯(lián)動機制。
五、解決“開放式”小區(qū)的做法和政策創(chuàng)新
“開放式”小區(qū)治理，要堅持和加強基層黨建為核心，以群眾需求為導(dǎo)向，抓好居民自治關(guān)鍵環(huán)節(jié)，建立常態(tài)長效管理機制，打造安全有序、文明和諧的小區(qū)生活環(huán)境，讓居民群眾滿意。
（一）加大宣傳力度。利用媒體正面引導(dǎo)，大力宣傳實行規(guī)范化物業(yè)服務(wù)管理的意義、作用及物業(yè)服務(wù)管理的有關(guān)政策法規(guī)。街道、社區(qū)居委會采取多種形式加大對物業(yè)管理全覆蓋工作的宣傳力度，引導(dǎo)居民共同參與，確保居民的“知情權(quán)、參與權(quán)、選擇權(quán)、監(jiān)督權(quán)”，明確居民共同管理小區(qū)的義務(wù)與責(zé)任，為物業(yè)管理全覆蓋工作營造良好氛圍。
（二）加強協(xié)調(diào)聯(lián)動。街道辦事處要組織召開業(yè)主大會，成立業(yè)主代表大會、業(yè)主委員會，確定小區(qū)管理模式、物管單位、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)費用等相關(guān)事項，社區(qū)居民委員會協(xié)助街道辦事處聯(lián)系小區(qū)業(yè)主積極參與有關(guān)事項的決定并進(jìn)行監(jiān)督。難以召開業(yè)主大會的，由街道辦事處組織確定物業(yè)服務(wù)有關(guān)事項，可暫由社區(qū)居民委員會和業(yè)主代表代為執(zhí)行業(yè)主共同決定事項。
（三）建立聯(lián)席會議。各街道辦事處要建立聯(lián)席會議制度，由街道辦事處牽頭，聯(lián)合產(chǎn)權(quán)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會（業(yè)主代表）、政府相關(guān)部門等共同參與小區(qū)議事協(xié)調(diào)，協(xié)商解決小區(qū)管理中的重大問題。
（四）加強協(xié)調(diào)配合。要自覺擔(dān)負(fù)起物業(yè)管理全覆蓋主體責(zé)任，按照“屬地管理、社會分包、條塊結(jié)合、以塊為主”的原則，積極開展工作。其他責(zé)任部門要樹立大局意識，搞好協(xié)調(diào)配合，形成齊抓共管的物業(yè)服務(wù)全覆蓋工作合力。
（五）建立長效機制。各街道辦事處有關(guān)部門要根據(jù)本方案的工作要求，圍繞建立新型物業(yè)管理體制機制目標(biāo)，結(jié)合實際情況，落實工作責(zé)任，因地制宜大膽探索創(chuàng)新，努力尋求提升物業(yè)管理工作水平、實現(xiàn)物業(yè)服務(wù)全覆蓋的新舉措，以改革創(chuàng)新精神落實好方案規(guī)定的各項工作任務(wù)，不斷完善物業(yè)管理長效工作機制，實現(xiàn)全市物業(yè)服務(wù)全覆蓋，建設(shè)舒適宜居環(huán)境。
鞍山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局
2024年6月24日