各縣（市）區(qū)人民政府，各開發(fā)區(qū)管委會，市政府各部門，各有關(guān)單位：
《鞍山市建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場管理實施細(xì)則（試行）》已經(jīng)市政府同意，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認(rèn)真貫徹落實。
鞍山市人民政府辦公室
2023年12月26日
（此件公開發(fā)布）
鞍山市建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押
二級市場管理實施細(xì)則（試行）
第一章 總 則
第一條 為進一步規(guī)范建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場管理，促進土地要素自由流動，提高存量土地配置效率，方便市場主體辦事，保障交易安全，維護權(quán)利人的合法權(quán)益，依據(jù)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場的指導(dǎo)意見》（國辦發(fā)〔2019〕34號）、《遼寧省人民政府辦公廳關(guān)于完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場的實施意見》（遼政辦發(fā)〔2021〕27號），結(jié)合我市實際，制定本實施細(xì)則。
第二條 本實施細(xì)則適用于鞍山市行政區(qū)域內(nèi)國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場交易，重點針對土地交易，土地連同地上建筑物、其他附著物等整宗地一并交易的情況。
已依法入市的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押，參照本實施細(xì)則執(zhí)行。
第三條 市、縣自然資源主管部門負(fù)責(zé)建設(shè)用地使用權(quán)二級市場管理工作，市自然資源事務(wù)中心作為交易服務(wù)機構(gòu)負(fù)責(zé)承擔(dān)市轄區(qū)建設(shè)用地使用權(quán)二級市場交易服務(wù)工作。海城市、臺安縣和岫巖滿族自治縣應(yīng)當(dāng)結(jié)合實際，確定交易服務(wù)機構(gòu)。
第二章 交易平臺建設(shè)
第四條 市、縣交易服務(wù)機構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照交易、登記一體化原則，搭建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地二級市場交易平臺，為市場主體提供線上、線下交易服務(wù)。
第五條 市、縣交易服務(wù)機構(gòu)要以土地供應(yīng)、權(quán)籍調(diào)查和不動產(chǎn)登記簿作為業(yè)務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，開展建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押和交易資金監(jiān)管業(yè)務(wù)。
第六條 市、縣交易服務(wù)機構(gòu)要在充分利用自然資源部、省自然資源廳土地二級市場交易系統(tǒng)支撐服務(wù)和相關(guān)成果的基礎(chǔ)上，按照國家統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，在門戶網(wǎng)站增加土地二級市場交易板塊，實現(xiàn)交易信息聚集，促進交易信息對稱。
第七條 市、縣交易服務(wù)機構(gòu)應(yīng)為市場主體提供線下交易場所，匯集自然資源、住房城鄉(xiāng)建設(shè)、稅務(wù)、金融等部門或機構(gòu)，設(shè)立轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等業(yè)務(wù)事項一站式辦事窗口，打造“前臺綜合受理、后臺分類審核、統(tǒng)一窗口出件”的服務(wù)模式。
第八條 鼓勵中介組織發(fā)揮其在市場交易活動中的橋梁作用，為交易各方提供推介、展示、咨詢、估價、經(jīng)紀(jì)等規(guī)范化服務(wù)，促進交易便捷高效。
市、縣交易服務(wù)機構(gòu)不得憑借職權(quán)限定交易當(dāng)事人接受其指定的中介組織提供的服務(wù)。
第九條 交易當(dāng)事人可以在市、縣交易服務(wù)機構(gòu)，中介組織的線上、線下平臺，以及全國、省土地二級市場交易服務(wù)平臺發(fā)布和獲取土地二級市場信息。
第三章 建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓
第十條 本實施細(xì)則所稱建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，是指各類導(dǎo)致建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的行為，包括買賣、交換、贈與、出資以及司法處置、資產(chǎn)處置、法人或其他組織合并或分立等形式涉及的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移，以及分割或合并導(dǎo)致權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移等法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。
建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，地上建筑物、其他附著物所有權(quán)應(yīng)一并轉(zhuǎn)移。
第十一條 建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)產(chǎn)權(quán)明晰，界址清晰、面積準(zhǔn)確。
第十二條 屬于房屋建設(shè)工程已投資額未達到總投資額25%的，交易雙方可先行簽訂建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，辦理預(yù)告登記，待達到轉(zhuǎn)讓條件后，再依法辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記。
建設(shè)項目轉(zhuǎn)讓前未實施建設(shè)行為且未辦理規(guī)劃、建設(shè)手續(xù)的，可憑“預(yù)告登記證明”辦理項目規(guī)劃、建設(shè)等審批手續(xù)；建設(shè)項目轉(zhuǎn)讓前已辦理規(guī)劃、建設(shè)手續(xù)的，建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后，應(yīng)在符合規(guī)劃的前提下，依法辦理項目規(guī)劃、建設(shè)變更手續(xù)。
第十三條 建設(shè)用地使用權(quán)二級市場交易當(dāng)事人應(yīng)如實申報成交價格，不得瞞報或作不實的申報。
建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓申報價格比標(biāo)定地價低20%以上的，市、縣人民政府可行使優(yōu)先購買權(quán)。
第十四條 以作價出資（入股）方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，參照以出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)規(guī)定辦理，不再報經(jīng)原批準(zhǔn)建設(shè)用地使用權(quán)作價出資（入股）機關(guān)批準(zhǔn)。作價出資（入股）土地轉(zhuǎn)讓后，可保留為作價出資（入股）方式，也可根據(jù)權(quán)利人申請，直接變更為出讓方式。
第十五條 交易當(dāng)事人可以申請交易資金監(jiān)管，一般程序如下：
（一）簽訂資金監(jiān)管協(xié)議；
（二）按協(xié)議內(nèi)容將交易資金存入監(jiān)管賬戶；
（三）取得不動產(chǎn)權(quán)證后，完成交易資金撥付。
第十六條 建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后，涉及改變土地用途的，應(yīng)當(dāng)依法經(jīng)市、縣自然資源主管部門批準(zhǔn)。用途變更為住宅、公共管理與公共服務(wù)用地的，還應(yīng)貫徹落實土壤污染環(huán)境管理相關(guān)要求。
第十七條 以劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)向自然資源主管部門申請，報有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)。
土地用途符合《劃撥用地目錄》的，可不補繳土地出讓價款，按轉(zhuǎn)移登記辦理；不符合《劃撥用地目錄》的，在符合規(guī)劃的前提下，由受讓方依法依規(guī)補繳土地出讓價款。
第十八條 以授權(quán)經(jīng)營方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)，在使用年限內(nèi)可在本企業(yè)直屬企業(yè)、控股企業(yè)、參股企業(yè)之間轉(zhuǎn)讓。但改變用途或向本企業(yè)以外的單位或個人轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)報自然資源主管部門批準(zhǔn)，依法依規(guī)補繳土地出讓價款。
第十九條 分割、合并后的地塊應(yīng)具備獨立分宗條件，涉及公共配套設(shè)施建設(shè)和使用的，轉(zhuǎn)讓雙方應(yīng)在合同中明確有關(guān)權(quán)利義務(wù)。
第二十條 多宗地合并，涉及劃撥、出讓、作價出資或入股等多種土地使用權(quán)類型的，原則上統(tǒng)一辦理為出讓，其中的劃撥土地需按土地市場價格補繳土地出讓價款；合并宗地用途符合《劃撥用地目錄》的，土地使用權(quán)人可選擇保留劃撥方式；涉及剩余出讓年限不一致的，可按照等價值有利于使用的原則重新確定剩余的土地出讓年限，也可補繳一定年限土地出讓金后按較長年限登記。
第二十一條 建設(shè)用地使用權(quán)分割、合并，一般程序如下：
（一）編制分割、合并方案。權(quán)利人或其他申請人組織編制分割、合并方案，應(yīng)包括用地性質(zhì)、面積、容積率、建筑密度、建筑限高、配套設(shè)施等指標(biāo)，保證與原劃撥決定書、土地使用權(quán)有償使用合同規(guī)定、約定的規(guī)劃條件相互銜接、前后一致，不能突破原劃撥決定書和合同約定。
（二）征得相關(guān)權(quán)利人意見。擬分割、合并宗地地上房產(chǎn)已預(yù)售或宗地已設(shè)定多個權(quán)利主體、多個權(quán)利類型的，應(yīng)取得相關(guān)業(yè)主、權(quán)利人同意，不能侵害相關(guān)業(yè)主、權(quán)利人的合法權(quán)益。
（三）分割、合并受理。申請人持申請材料提出分割、合并申請，材料齊全的，自然資源主管部門予以受理。
（四）內(nèi)部審查。自然資源主管部門內(nèi)部利用、權(quán)益、規(guī)劃、用途管制、不動產(chǎn)登記等部門提出審查意見。
（五）外部征求意見。自然資源主管部門向消防、建設(shè)、環(huán)保、投資、審批等部門征求意見。簽訂項目監(jiān)管協(xié)議的，還應(yīng)向監(jiān)管責(zé)任部門征求意見。
（六）反饋初步審查意見。自然資源主管部門根據(jù)內(nèi)部審查和外部征求意見情況，向申請人反饋初步意見，申請人可根據(jù)反饋意見修改分割、合并方案，自然資源主管部門重新履行審查和反饋程序。
（七）開展不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查。自然資源主管部門初步同意分割、合并方案的，由申請人向不動產(chǎn)登記機構(gòu)申請權(quán)籍調(diào)查。
（八）下達書面意見。自然資源主管部門下達書面意見，最終確定的分割、合并方案和不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查結(jié)果作為附件。申請人持分割、合并相關(guān)材料，辦理不動產(chǎn)登記。
第四章 建設(shè)用地使用權(quán)出租
第二十二條 本實施細(xì)則所稱建設(shè)用地使用權(quán)出租是指權(quán)利人將其依法取得的建設(shè)用地使用權(quán)隨同地上建筑物、其他附著物一并租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。
第二十三條 建設(shè)用地使用權(quán)出租以及地上建筑物、其他附著物連帶土地使用權(quán)出租的，應(yīng)取得土地使用權(quán)及地上建筑物、其他附著物所有權(quán)合法憑證，并按劃撥決定書或有償使用合同規(guī)定或約定條件利用土地。
第二十四條 以出讓、作價出資（入股）、租賃等有償方式取得建設(shè)用地使用權(quán)出租或轉(zhuǎn)租的，不得違反法律法規(guī)和有償使用合同的相關(guān)約定。
第二十五條 以劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)出租的，應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定上繳租金中所含土地收益，納入土地出讓收入管理。
劃撥建設(shè)用地使用權(quán)長期出租，或部分用于出租且可分割的，應(yīng)依法辦理出讓、租賃等有償使用手續(xù)。
行政事業(yè)單位以劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)出租的，按照行政事業(yè)單位國有資產(chǎn)管理相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第二十六條 劃撥建設(shè)用地使用權(quán)出租收益實行年度申報制，不再另行單獨辦理劃撥建設(shè)用地使用權(quán)出租的批準(zhǔn)手續(xù)。申報一般程序如下：
（一）申報。符合本實施細(xì)則規(guī)定的土地使用者持合法的產(chǎn)權(quán)證明以及出租合同等有關(guān)資料申報。
（二）調(diào)查。調(diào)查核實土地用途、基準(zhǔn)地價、上繳面積等，核定應(yīng)上繳土地收益。
（三）征繳。根據(jù)核定的土地收益組織征繳。
第五章 建設(shè)用地使用權(quán)抵押
第二十七條 本實施細(xì)則所稱建設(shè)用地使用權(quán)抵押，是指抵押人將其合法取得的建設(shè)用地使用權(quán)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。
以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形，債權(quán)人有權(quán)就建設(shè)用地使用權(quán)優(yōu)先受償。
第二十八條 以租賃方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)，承租人按規(guī)定支付建設(shè)用地使用權(quán)租金并完成開發(fā)建設(shè)，根據(jù)租賃合同約定，其地上建筑物、其他附著物連同建設(shè)用地使用權(quán)可以依法一并設(shè)定抵押權(quán)。
第二十九條 公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟組織和個人的劃撥建設(shè)用地使用權(quán)“連地帶房”可以依法依規(guī)一起抵押，抵押權(quán)實現(xiàn)時應(yīng)優(yōu)先繳納土地出讓收入。
第三十條 自然人、企業(yè)均可作為抵押權(quán)人申請以建設(shè)用地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)辦理不動產(chǎn)抵押登記手續(xù)，涉及企業(yè)之間債權(quán)債務(wù)合同的須符合有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定。
第三十一條 不以公益為目的的養(yǎng)老、教育、醫(yī)療等社會領(lǐng)域企業(yè)以有償方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)可依法抵押，抵押當(dāng)事人需書面承諾不改變原不動產(chǎn)用途。抵押權(quán)實現(xiàn)時，將不改變不動產(chǎn)用途作為拍賣、變賣條件書面告知買受人。抵押權(quán)實現(xiàn)后，抵押權(quán)人及受讓方不得改變原土地用途，保障原有經(jīng)營活動持續(xù)
穩(wěn)定運行，確保利益相關(guān)人權(quán)益不受損害。
第三十二條 建設(shè)用地使用權(quán)抵押，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記。抵押權(quán)自登記時成立。抵押權(quán)因債務(wù)清償或者其他原因而消滅的，應(yīng)當(dāng)辦理注銷抵押登記。
第三十三條 建設(shè)用地使用權(quán)抵押后，該土地上新增的建筑物不屬于抵押財產(chǎn)。該建設(shè)用地使用權(quán)實現(xiàn)抵押權(quán)時，應(yīng)當(dāng)將該土地上新增的建筑物與建設(shè)用地使用權(quán)一并處分。但是，新增建筑物所得的價款，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。
第六章 信息共享與監(jiān)管
第三十四條 司法處置涉及建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，市、縣自然資源主管部門及市、縣不動產(chǎn)登記經(jīng)辦機構(gòu)應(yīng)向人民法院提供所涉不動產(chǎn)的權(quán)利狀況、原出讓合同約定的權(quán)利義務(wù)情況等。
第三十五條 政府有關(guān)部門或事業(yè)單位進行國有資產(chǎn)處置涉及劃撥建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，國有資產(chǎn)主管部門應(yīng)征求自然資源主管部門的意見，并將宗地有關(guān)情況如實告知當(dāng)事人。
建設(shè)用地使用權(quán)應(yīng)通過公共資源交易中心公開轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓合同中須明確建設(shè)用地使用權(quán)交易價格。
第三十六條 市、縣自然資源主管部門要定期組織基準(zhǔn)地價或標(biāo)定地價更新，并及時向社會公布。所需經(jīng)費納入本級財政預(yù)算。
第三十七條 市、縣自然資源主管部門要強化信用監(jiān)管手段，對失信責(zé)任主體失信行為記入信用檔案，并在信用中國（遼寧）公布，實施聯(lián)合懲戒。
第三十八條 本實施細(xì)則自2024年1月1日起施行。
