（2022年10月28日鞍山市第十七屆人民代表大會常務委員會第七次會議通過 2022年11月29日遼寧省第十三屆人民代表大會常務委員會第三十七次會議批準）
目 錄
第一章 總則
第二章 業主和業主組織
第三章 物業服務
第四章 物業使用和維護
第五章 老舊住宅區物業管理
第六章 法律責任
第七章 附則
第一章 總則
第一條 為了規范物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，構建物業管理與基層治理共建共治共享的基層社會治理體系，營造良好的宜居環境，根據《中華人民共和國民法典》、國務院《物業管理條例》和《遼寧省物業管理條例》等法律、法規，結合本市實際，制定本條例。
第二條 本條例適用于本市行政區域內的住宅物業管理及其監督管理活動；非住宅物業管理參照執行。
本條例所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。
第三條 本市物業管理應當遵循黨委領導、政府主導、業主自治、專業服務、屬地管理、協商共建的原則。堅持以黨建為引領，以居民參與社會治理為依托，以辦實事、聚民心為目標，將物業管理納入基層社會治理體系，形成社區治理合力。
推動物業服務企業、業主委員會、物業管理委員會成立黨組織，發揮黨建引領作用。
第四條 物業管理應當符合節約資源、保護生態環境、彰顯文明城市、倡導文明新風的要求，不得違背公序良俗，不得損害公共利益和他人合法權益。
物業管理相關主體應當遵守權責一致、質價相符、公平公開的物業服務市場規則，維護享受物業服務并依法付費的市場秩序，優化市場環境。
第五條 市、縣（市）區人民政府應當加強物業管理工作的組織領導，建立綜合協調機制、考核評價機制、信用體系，加強對物業管理活動的監督管理。
鼓勵運用數字化等新技術、新方法，發揮公共數據平臺作用，提升物業管理質量和服務水平。
第六條 市住房和城鄉建設行政主管部門負責本市行政區域內物業管理活動的監督管理工作，履行下列職責：
（一）制定本市物業管理相關政策并組織實施；
（二）制定物業服務企業星級服務標準；
（三）指導、協調各縣（市）區住房和城鄉建設行政主管部門以及相關主管部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府等依法開展物業管理相關工作；
（四）指導、監督專項維修資金的管理、使用和籌集工作；
（五）建立、完善物業管理分級培訓體系，組織開展物業管理相關法律、法規、政策的宣傳和業務培訓；
（六）制定臨時管理規約、管理規約、業主大會議事規則、物業服務合同等示范文本；
（七）建立全市統一的物業管理信息系統，提供信息查詢、服務質量評價、電子投票、信用監管等服務；
（八）指導、監督物業服務行業協會開展行業自律和服務工作；
（九）法律、法規規定的其他職責。
縣（市）區住房和城鄉建設行政主管部門負責本轄區內物業管理活動的監督管理工作，履行下列職責：
（一）負責物業管理法律、法規、政策的貫徹落實；
（二）負責住宅小區前期物業管理招投標、物業承接查驗以及物業服務企業交接工作的指導監督；
（三）指導和配合街道辦事處、鄉鎮人民政府做好業主大會籌建、業主委員會換屆及日常工作的監督；
（四）負責對物業服務企業的日常監督及信用信息核查管理；
（五）指導和協調老舊住宅區物業管理工作；
（六）依法查處違反物業管理法律、法規的行為；
（七）指導、監督轄區內專項維修資金的管理、使用、籌集；
（八）法律、法規規定的其他職責。
第七條 政府相關部門按照各自職責做好物業管理相關工作：
（一）發展改革行政主管部門負責會同住房和城鄉建設行政主管部門制定前期物業服務收費指導價格；
（二）公安機關負責依法查處住宅小區內高空拋物等影響公共安全、公共秩序的違法犯罪行為，對違規燃放煙花爆竹、監控安防、違規養犬等開展監督檢查，依法參與交通安全糾紛處理，做好流動人口監管工作，加強對物業服務企業安全防范的監督、檢查、指導；
（三）民政行政主管部門負責將物業管理納入社區建設，指導居（村）民委員會協助街道辦事處、鄉鎮人民政府加強對業主委員會選舉工作的監督和管理；
（四）司法行政主管部門負責加強對各級物業管理矛盾糾紛人民調解組織的指導，建立物業矛盾糾紛調處律師人才庫；
（五）人力資源和社會保障行政主管部門負責指導、監督物業服務企業依法用工，依法受理物業服務企業的勞動爭議投訴案件，協調處理物業服務企業的勞資糾紛；
（六）市場監督管理行政主管部門負責對物業服務企業經營行為進行監督管理，監督檢查價格公示，依法查處物業服務企業價格違法行為；
（七）自然資源行政主管部門負責在控制性詳細規劃（地塊規劃條件）中明確物業用房和停車位等配套設施標準，在不動產登記時明確公共配套設施的產權歸屬；
（八）城市管理綜合執法行政主管部門負責查處違法建設、毀壞綠地道路景觀以及違反城鄉規劃、市容環境衛生管理法律法規的行為；
（九）生態環境行政主管部門負責違法排放水污染物等污染環境行為的監督檢查；
（十）人民防空行政主管部門負責監督檢查危害、破壞人防工程設施等違法行為；
（十一）行政審批行政主管部門負責依法把好企業和個體工商戶注冊登記關口。
供水、供電、供氣、供熱、通信等相關企業負責物業管理區域內已移交相關設施的監督管理和維護工作。
市人民政府應當建立健全物業管理區域內住房和城鄉建設、自然資源、公安、消防救援、綜合執法、人民防空、市場監督管理、生態環境等相關部門執法責任清單制度并督促落實。各相關部門應當建立住宅小區物業管理綜合協調和目標責任機制，強化執法部門進小區執法的責任落實，及時依法處置住宅小區內各類違法行為。
第八條 街道辦事處、鄉鎮人民政府應當將物業管理活動納入基層治理工作，配備物業管理專職工作人員，落實工作經費，履行以下職責：
（一）組織成立首次業主大會籌備組，指導、協調和監督業主大會的成立，以及業主委員會的選舉、換屆、備案及其日常工作；
（二）組織成立或者重新組建物業管理委員會；
（三）指導、監督物業承接查驗；
（四）指導、監督轄區內物業管理項目、管理資料的移交和接管工作；
（五）協調解決物業服務企業退出和交接過程中出現的問題；
（六）建立轄區物業管理聯席會議制度，協調物業管理與社區管理服務相關事宜，調解處理業主、業主委員會、物業服務企業、建設單位之間在物業管理活動中的糾紛、市民熱線投訴和信訪工作；
（七）協調、指導老舊住宅區物業管理工作；
（八）法律、法規規定的其他職責。
居(村)民委員會應當協助街道辦事處、鄉鎮人民政府做好與物業管理有關的工作。
第九條 市、縣（市）區住房和城鄉建設行政主管部門及其他有關部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府、居（村）民委員會、物業服務行業協會應當建立和完善人民調解、行政調解等相銜接的物業管理活動糾紛處理機制。
鼓勵通過和解、調解等途徑解決物業管理活動糾紛。
第十條 建立健全社區、村黨組織領導下的居（村）民委員會、業主委員會、物業服務企業議事協調機制，發揮所在社區的企業事業單位、社會組織、聯系社區的有關部門等參與物業管理活動的積極性，促進和諧社區建設。
第十一條 物業服務行業協會應當加強行業自律，規范服務行為，加強物業服務行業人員培訓，促進物業服務企業誠信經營，開展行業守信激勵和失信懲戒，推動行業健康有序發展。
第十二條 突發事件應對期間，街道辦事處、鄉鎮人民政府負責落實政府依法采取的各項應急措施；指導物業服務企業開展相應級別的應對工作，并給予物資和資金支持。
物業服務企業應當按照要求服從政府統一指揮，在街道辦事處、鄉鎮人民政府指導下積極配合居（村）民委員會開展工作，依法落實應急預案和各項應急措施。
第二章 業主和業主組織
第十三條 業主在物業管理活動中，享有下列權利：
（一）按照物業服務合同的約定，接受物業服務企業提供的服務；
（二）提議召開業主大會，并就物業管理的有關事項提出建議；
（三）提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議；
（四）參加業主大會會議，行使投票權；
（五）選舉業主委員會成員，并享有被選舉權；
（六）監督業主大會籌備組、業主委員會或者物業管理委員會的工作；
（七）監督物業服務企業履行物業服務合同；
（八）對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權、監督權和收益權；
（九）監督專項維修資金的管理和使用；
（十）法律、法規規定的其他權利。
業主行使權利不得危及物業的安全，不得損害其他業主的合法權益。
第十四條 業主在物業管理活動中，履行下列義務：
（一）遵守臨時管理規約、管理規約、業主大會議事規則；
（二）遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護以及應對突發事件等方面的規章制度；
（三）執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定；
（四）按照國家和省市有關規定交納專項維修資金；
（五）按照物業服務合同約定交納物業服務費用；
（六）法律、法規規定的其他義務。
第十五條 物業管理區域劃分、調整等按照國家、省有關規定執行。
物業管理區域內的全體業主組成業主大會，選舉產生業主委員會。業主大會和業主委員會代表和維護全體業主在物業管理活動中的合法權益。
物業管理區域具備法律、法規規定的業主大會成立條件的，所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府，應當在條件具備后及時組織成立業主大會籌備組，籌備成立業主大會。籌備組應當自成立之日起六十日內籌備召開首次業主大會會議，所在地的縣（市）區住房和城鄉建設行政主管部門應當給予指導。
首次業主大會會議籌備經費根據物業管理區域規模、業主人數和建筑面積等因素確定，由建設單位承擔。建設單位應當在物業交付前，將籌備經費交由街道辦事處、鄉鎮人民政府管理，由籌備組使用。
籌備組應當在首次業主大會會議召開后，及時將籌備經費的使用情況向全體業主公布，接受監督。籌備經費的結余部分應當納入專項維修資金或者根據業主大會的決定使用。籌備組在業主大會成立后自行解散。
第十六條 首次業主大會會議應當表決通過業主大會議事規則、管理規約，并選舉產生業主委員會。
業主大會議事規則應當對業主大會的議事事項、議事方式、表決程序和業主委員會的組成、任期及其會議召開等作出約定。
管理規約應當對物業管理區域內有關物業的使用和管理維護、環境衛生和秩序的管理、房屋裝修和外觀維護、物業管理相關費用分擔方式、業主應當履行的義務、違反管理規約應當承擔的責任等事項作出約定。管理規約應當尊重社會公德，不得違反法律、法規或者損害社會公共利益。
第十七條 業主大會會議討論決定下列事項：
（一）制定和修改管理規約、業主大會議事規則、業主委員會選舉辦法、業主委員會工作規則；
（二）選舉、罷免或者更換業主委員會成員；
（三）確定物業管理方式，選聘、續聘和解聘物業服務企業；
（四）確定物業服務事項、標準以及物業服務費用的標準和收取辦法；
（五）使用和籌集專項維修資金；
（六）改建、重建建筑物及其附屬設施；
（七）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動；
（八）共用部位、共用設施設備經營方式和所得收益的管理、分配、使用；
（九）制定公共綠地管護辦法；
（十）業主大會、業主委員會工作經費的籌集、管理、使用，以及業主委員會成員津貼的來源、支付標準；
（十一）改變或者撤銷業主委員會作出的不適當決定；
（十二）法律、法規或者管理規約規定的應由業主共同決定的其他重大事項。
法律、法規規定的應當由業主大會討論的事項，須有法定人數參與表決方為有效。
第十八條 業主委員會是業主大會的執行機構，履行業主大會賦予的職責，接受業主大會和業主監督。業主委員會每屆任期不超過五年。鼓勵業主中符合條件的中國共產黨黨員參選業主委員會成員。
業主委員會履行下列職責：
（一）執行業主大會的決定和決議，維護業主合法權益；
（二）召集業主大會會議，報告物業管理實施情況、業主委員會履職情況；
（三）代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同；
（四）及時了解業主的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同；
（五）監督管理規約的實施；
（六）督促業主按約定支付物業服務費及其他相關費用；
（七）組織和監督專項維修資金的使用和籌集；
（八）制作和保管會議記錄、業主共有部分的檔案、會計憑證以及賬簿、財務報表等有關文件，會議記錄應當由參加會議人員簽字；
（九）調解業主之間、物業服務企業與業主之間因物業使用、維護和管理產生的糾紛；
（十）緊急情況下需要維修建筑物及其附屬設施的，可以依法申請使用專項維修資金；
（十一）業主大會賦予的其他職責。
第十九條 業主委員會成員應當認真履行職責，承擔業主委員會安排的工作任務，不得實施下列行為：
（一）阻撓業主大會行使職權，拒不執行業主大會決定；
（二）虛構、轉移、隱匿、篡改、毀棄或者拒絕、拖延提供物業管理有關文件、資料；
（三）未經業主大會決定與物業服務企業簽訂、變更物業服務合同；
（四）索取、收受建設單位、物業服務企業等與其履行職務有利害關系的單位或者個人提供的利益或者報酬；
（五）挪用或者侵占專項維修資金、公共收益等業主共有財產；
（六）法律、法規以及管理規約、業主大會議事規則規定的損害業主共同利益或者可能影響其公正履行職責的行為。
第二十條 業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內，到所在地的縣（市）區住房和城鄉建設行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府依法辦理備案。
第二十一條 業主委員會應當及時向全體業主公開下列信息，公開時間不得少于七日：
（一）業主委員會成員和專職工作人員的姓名、職務、聯系方式等信息；
（二）管理規約、業主大會議事規則；
（三）業主大會、業主委員會的決定；
（四）物業服務合同；
（五）專項維修資金的交存、使用、增值、結存情況；
（六）物業共有部分的使用和收益情況；
（七）占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車車位的處分情況；
（八）業主大會和業主委員會工作經費的收支情況；
（九）其他應當向業主公開的情況和資料。
第二十二條 有下列情形之一的，業主委員會應當委托專業機構對共有收入的收支情況和業主大會、業主委員會運行經費的使用情況等進行審計：
（一）業主委員會任期屆滿的；
（二）業主委員會主任或者負責財務管理的業主委員會成員在任期內職務終止的；
（三）管理規約、業主大會議事規則約定的其他情形。
業主委員會任期屆滿或者在任期內終止的，應當由新一屆業主委員會委托審計；新一屆業主委員會尚未產生的，由物業管理委員會委托審計；業主委員會、物業管理委員會拒絕委托審計的，居（村）民委員會可以代為委托。
審計結果應當向全體業主公布。
第二十三條 有下列情形之一的,所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府應當及時組建物業管理委員會,開展與物業管理活動有關的日常服務與保障工作，縣（市）區住房和城鄉建設行政主管部門應當予以指導,并會同民政部門對物業管理委員會成員開展相關培訓：
（一）新交付物業項目尚不具備召開首次業主大會會議條件的；
（二）具備召開業主大會會議條件，經指導仍未完成組建業主大會的；
（三）業主大會成立后，未能選舉產生業主委員會的。
第二十四條 物業管理委員會由街道辦事處、鄉鎮人民政府、居（村）民委員會、建設單位和業主代表組成，人數應當為七人以上十五人以下的單數，業主代表的人數不得少于總人數的二分之一。建設單位未指派人員參加的，不影響物業管理委員會的成立。
業主代表人選由街道辦事處、鄉鎮人民政府通過聽取業主意見、召開座談會等方式,在自愿參加的業主中推薦產生。街道辦事處、鄉鎮人民政府應當在物業管理委員會成立前,在物業管理區域內顯著位置公示業主代表人選，公示時間不得少于十五日。業主有異議的，可以向街道辦事處、鄉鎮人民政府提出。
物業管理委員會主任由街道辦事處、鄉鎮人民政府指派的代表擔任，副主任由街道辦事處、鄉鎮人民政府指定的業主擔任。街道辦事處、鄉鎮人民政府應當自物業管理委員會成立后,將其成員名單和工作職責在物業管理區域內顯著位置進行公布。
物業管理委員會應當自成立之日起三十日內將成立情況書面告知所在地縣（市）區住房和城鄉建設行政主管部門。
第二十五條 物業管理委員會的任期一般不超過二年；期滿仍未成立業主大會或者選舉產生業主委員會的，由街道辦事處、鄉鎮人民政府重新組建物業管理委員會。
物業管理委員會應當自業主委員會依法備案之日起解散，并于七日內與業主委員會辦理相關資料及財物移交手續。
業主有權監督物業管理委員會的工作，物業管理委員會應當及時向業主公開物業管理相關信息，接受街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導和監督。
第二十六條 物業管理委員會組建的具體辦法，由市住房和城鄉建設行政主管部門另行制定。
第三章 物業服務
第二十七條 歸全體業主共有的配套設施設備主要包括：
（一）物業服務用房；
（二）門衛房、電話間、監控室、泵房、地面架空層、共用走廊；
（三）物業管理區域內按規劃配建的非機動車車庫（車場）；
（四）物業管理區域內的公共綠地、道路、場地；
（五）建設單位以房屋銷售合同或者其他書面形式承諾歸全體業主所有的設施設備；
（六）其他依法歸全體業主共有的設施設備。
第二十八條 新建物業實行物業交付承接查驗制度。承接新建物業前，物業服務企業和建設單位在新建物業竣工驗收后，應當在街道辦事處、鄉鎮人民政府的監督下按照國家、省相關規定和前期物業服務合同的約定，共同對物業共用部位、共用設施設備和其相應的物業檔案進行承接查驗，并建立物業承接查驗檔案。
物業承接查驗后，建設單位應當與物業服務企業簽訂物業承接查驗協議，物業承接查驗協議作為前期物業服務合同的補充協議。未經承接查驗的，不得交付使用。物業服務企業不得承接未查驗或者查驗不合格的物業。
第二十九條 鼓勵業主大會通過公開招投標方式選聘品牌優質、信用良好的物業服務企業。
從事物業服務的企業應當具有獨立的法人資格。
業主委員會應當與業主大會決定選聘的物業服務企業依法簽訂物業服務合同。
第三十條 物業服務企業享有以下權利：
（一）根據法律、法規規定和物業服務合同約定，對物業及其環境、秩序進行管理；
（二）依照國家、省有關規定和物業服務合同約定收取服務費用。業主欠交物業服務等費用的，物業服務企業可以通過上門催交等方式，督促其在合理期限內支付；逾期不支付的，物業服務企業可以依法申請仲裁或者提起訴訟。拒不履行仲裁裁決和生效判決的，物業服務企業可以依法向人民法院申請強制執行，人民法院按照有關規定錄入個人信用信息系統；
（三）與業主委員會、業主協商，并經業主大會共同決定后，調整物業服務收費標準；
（四）勸阻違反物業管理規約的行為；
（五）可以將部分專項服務事項委托給專業性服務組織或者其他第三人，但不得將其應當提供的全部物業服務轉委托給第三人，或者將全部物業服務支解后分別轉委托給第三人；
（六）法律、法規規定或者業主大會授予的其他權利。
第三十一條 物業服務企業應當履行以下義務：
（一）按照物業服務合同約定，提供物業服務；
（二）及時向業主告知安全、合理使用物業的注意事項；
（三）接受業主和業主委員會的監督，定期聽取業主的意見和建議，改進和完善物業服務；
（四）采取合理措施，及時勸阻、制止業主違反國土空間規劃、建筑、房屋安全、環境衛生、綠化、飼養動物、治安管理、環境保護、消防安全等法律、法規和管理規約的行為；勸阻、制止無效的，及時報告業主委員會、居（村）民委員會、有關主管部門，協助有關主管部門依法處理；
（五）協助有關部門開展社區文化和精神文明建設活動；
（六）管理消防設施，以及受委托管理電梯的，應當依法依規履行安全管理職責；
（七）法律、法規規定或者物業服務合同約定的其他義務。
第三十二條 物業服務企業應當向業主大會、業主委員會報告下列信息，并在物業管理區域顯著位置公示：
（一）物業服務企業的營業執照（執業證照）、投訴電話及物業服務企業和項目負責人的信用信息；
（二）物業服務內容和質量要求，收費項目、標準和方式，合同履行情況；
（三）電梯、消防等具有專業技術要求的設施設備的維修保養單位名稱、資質、聯系方式、維修保養記錄以及安全運行狀況；
（四）協調水務部門出具供水二次加壓調節水箱清洗記錄及水箱水質檢測報告；
（五）業主共有部分的經營收益收支情況和建筑物及其附屬設施的維修資金使用情況；
（六）物業服務用房使用情況；
（七）按物業服務合同約定，定期向業主公布物業服務資金收支情況；
（八）法律、法規規定和物業服務合同約定其他應當公示的信息。
前款第一項至第四項的事項應當持續公開；其他事項，應當每半年至少公示一次，公示期不少于三十日。
具備條件的，可以同時通過電子信息技術方式向業主公示。
業主對公示內容提出異議的，物業服務企業應當及時答復。
業主對公布的收支明細情況有異議的，物業服務企業或者業主委員會應當予以答復和說明。業主可以要求業主委員會對收支情況組織進行審計。業主委員會應當按照物業服務合同的約定或者業主大會的決定組織進行審計，并向全體業主公布審計結果。
第三十三條 物業服務企業不得有下列行為：
（一）擅自改變物業服務用房和物業共用部位、共用設施設備的用途；
（二）擅自占用、挖掘物業管理區域內道路或者場地，損害業主共同利益；
（三）擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營；
（四）物業服務合同終止時，拒不退出物業管理區域或者不按照規定移交物業服務用房和有關財物、資料；
（五）擅自退出物業管理區域等違反物業服務合同的行為；
（六）采取停用或者以限時、限量等方式變相停用門禁卡、電梯卡或者停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業費；
（七）出售、泄露或者非法提供、使用業主信息；
（八）強制業主通過指紋、人臉識別等生物信息方式使用共用設施設備；
（九）騙取、挪用或者侵占專項維修資金、公共收益等業主共有財產；
（十）擅自擴大收費范圍、提高收費標準以及重復收費的；
（十一）其他違反法律、法規規定和合同約定的行為。
處理業主的個人信息應當依法進行并確保信息安全。
第三十四條 在物業服務合同解除或者終止前，原物業服務企業不得擅自撤離物業管理區域、停止物業服務。在物業服務合同解除或者終止時，被解聘的物業服務企業拒不撤離物業管理區域的，物業所在地的縣（市）區住房和城鄉建設行政主管部門應當責令其限期撤離，逾期不撤離的，將其行為記入誠信檔案。違反治安管理法律、法規的，由公安機關依法給予治安處罰。業主委員會或者業主可以依法申請仲裁或者提起訴訟。
第三十五條 市住房和城鄉建設行政主管部門應當建立物業服務企業信用管理制度，對物業服務企業從事物業服務活動實施動態監督管理，并開展信用評價，信用評價情況應當依法向社會公開。評價結果可以作為選聘物業服務企業、調整物業服務收費的重要參考。
對嚴重失信的物業服務企業，有關部門和社會組織應當依法依規采取懲戒措施。
第三十六條 本市建立應急物業服務機制。物業管理區域突發失管狀態時，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當組織實施應急物業服務或者指定應急物業服務單位，提供垃圾清運、電梯運行等維持業主基本生活服務事項的應急服務。
提供應急物業服務的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當將服務內容、服務期限、服務費用等相關內容在物業管理區域內顯著位置公示。應急物業服務期限不超過六個月，費用由全體業主承擔。
應急物業服務期間，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當組織業主共同決定選聘新物業服務企業，協調新物業服務企業和應急物業服務單位做好交接。
第四章 物業使用和維護
第三十七條 業主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利；對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利，并承擔相應的義務，不得以放棄權利為由不履行義務。
物業服務企業根據物業服務合同約定和有關法律、法規規定，利用物業管理區域內業主共有部分、共用設施設備進行經營的收入，去除合理成本后，收益歸全體業主共同所有。
第三十八條 物業管理區域內禁止下列行為：
（一）裝修過程中擅自變動房屋建筑主體和承重結構；
（二）侵占、損壞物業的共用部位、共用設施設備；
（三）違法搭建建筑物、構筑物，私挖地下空間；
（四）擅自改變建筑物及其附屬設施用途；
（五）擅自改變房屋外觀；
（六）違反規定在建筑物、構筑物上涂寫、刻畫或者懸掛、張貼宣傳品；
（七）堆放易燃、易爆、劇毒或者含有放射性物質的物品，排放有毒、有害物質或者發出超過規定標準的噪音；
（八）侵占、損壞公共綠地、道路、景觀及其附屬設施；
（九）違反規定傾倒垃圾、污水和雜物，焚燒垃圾；
（十）違反規定停放車輛；
（十一）違反規定擺攤設點、占道經營；
（十二）違反規定飼養動物；
（十三）違反規定種植果樹、蔬菜；
（十四）占用、堵塞、封閉疏散通道、消防車通道和安全出口；損壞、挪用或者擅自拆除、停用消防設施器材；
（十五）在公共門廳、疏散通道、樓梯間、安全出口等停放電動自行車、摩托車等或者違規充電行為；
（十六）法律、法規和管理規約禁止的其他行為。
違反上述規定的，物業服務企業、業主委員會應當制止。制止無效的，物業服務企業、業主委員會應當及時報告城市管理綜合執法等主管部門。有關主管部門在接到報告后，應當依法予以處理。
第三十九條 建設單位應當按照國家、省規定的物業保修范圍和保修期限，承擔保修責任。
第四十條 物業服務企業應當健全業主共有部分的管理養護制度，按照物業服務合同約定和國家有關物業服務標準和規范提供服務，加強物業共用部位、共用設施設備運行狀況的日常檢查，并做好記錄。
物業服務企業應當對物業管理區域內的電梯、消防設施等易于發生安全風險的共用設施設備加強日常巡查和定期養護，并做好記錄；采取必要的安全保障措施，防止建筑物或者其他設施及其他擱置物、懸掛物發生脫落、墜落。
物業服務企業應當根據日常檢查發現的問題，向業主委員會提出業主共有部分維修、更新、改造的建議，由業主委員會提請業主大會表決后組織實施。
第四十一條 物業管理區域應當按照國家和省、市規定設立專項維修資金。
專項維修資金管理的具體辦法，由市住房和城鄉建設行政主管部門另行制定。
第四十二條 利用物業共用部位、共用設施設備從事經營性活動的，經營所得應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。
經營所得應當單獨分類列賬，獨立核算，每半年公布一次經營所得收支情況，并接受業主監督。
第五章 老舊住宅區物業管理
第四十三條 市、縣（市）區人民政府應當建立老舊住宅區管理長效機制，對配套設施不齊全、環境較差的老舊住宅區進行改造整治，并向社會公布改造整治規劃和年度計劃。
老舊住宅區改造應當有利于物業管理，縣（市）區人民政府應當細化、確定改造內容清單、標準和支持政策。
第四十四條 街道辦事處、鄉鎮人民政府應當引導居民協商確定老舊住宅區的管理模式，推動建立物業管理長效機制。根據老舊住宅區改造后的實際情況，指導、幫助成立業主大會，選舉業主委員會或者組建物業管理委員會。首次業主大會會議的籌備經費，由縣（市）區人民政府承擔。
第四十五條 對于具備實施專業化物業服務條件，且經業主大會討論決定選聘物業服務企業的老舊住宅區，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當予以指導、協調。
對于暫不具備實施專業化物業服務條件的老舊住宅區，可以組織實施環境衛生、秩序維護等基本物業服務。實施基本物業服務的具體條件、收費標準、服務內容等由縣（市）區人民政府制定。鼓勵國有物業服務企業為老舊住宅區提供基本物業服務。
業主愿意自我組織、自我服務的，可選擇由業主或者居民提供的共謀共享自我服務。
對產權結構單一且產權單位有能力提供保障服務的，可選擇由產權單位提供的共建共治保障服務。
鼓勵物業服務企業統一管理在管項目周邊老舊住宅區，支持物業服務企業為老舊住宅區提供公益性物業服務。
第四十六條 市、縣（市）區人民政府有關部門應當指導、協調老舊住宅區停車位、廣告點位的設置和管理，優化小區布局，拓展收益渠道。
第六章 法律責任
第四十七條 違反本條例的規定，法律、法規有處罰規定的，從其規定；造成他人損害的，依法承擔民事責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第四十八條? 違反本條例的規定，挪用專項維修資金的，由縣級以上住房和城鄉建設行政主管部門追回挪用的專項維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用數額二倍以下的罰款；構成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。
第四十九條 違反本條例的規定，物業服務企業將其應當提供的全部物業服務轉委托給第三人，或者將全部物業服務支解后分別轉委托給第三人的，由縣級以上住房和城鄉建設行政主管部門責令限期改正，處委托合同價款30%以上50%以下的罰款。委托所得收益，用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。
第五十條 違反本條例的規定，住房和城鄉建設行政主管部門或者其他有關行政主管部門的工作人員利用職務上的便利，收受他人財物或者其他好處，不依法履行監督管理職責，或者發現違法行為不予查處，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予行政處分。
第七章 附則
第五十一條 本條例自2023年6月1日起施行。
第五十二條 業主共同決定自行管理物業管理區域的，參照本條例執行。
對其他物業服務人的物業服務管理，按照有關法律、法規規定執行。
（2022年10月28日鞍山市第十七屆人民代表大會常務委員會第七次會議通過 2022年11月29日遼寧省第十三屆人民代表大會常務委員會第三十七次會議批準）
目 錄
第一章 總則
第二章 業主和業主組織
第三章 物業服務
第四章 物業使用和維護
第五章 老舊住宅區物業管理
第六章 法律責任
第七章 附則
第一章 總則
第一條 為了規范物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，構建物業管理與基層治理共建共治共享的基層社會治理體系，營造良好的宜居環境，根據《中華人民共和國民法典》、國務院《物業管理條例》和《遼寧省物業管理條例》等法律、法規，結合本市實際，制定本條例。
第二條 本條例適用于本市行政區域內的住宅物業管理及其監督管理活動；非住宅物業管理參照執行。
本條例所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。
第三條 本市物業管理應當遵循黨委領導、政府主導、業主自治、專業服務、屬地管理、協商共建的原則。堅持以黨建為引領，以居民參與社會治理為依托，以辦實事、聚民心為目標，將物業管理納入基層社會治理體系，形成社區治理合力。
推動物業服務企業、業主委員會、物業管理委員會成立黨組織，發揮黨建引領作用。
第四條 物業管理應當符合節約資源、保護生態環境、彰顯文明城市、倡導文明新風的要求，不得違背公序良俗，不得損害公共利益和他人合法權益。
物業管理相關主體應當遵守權責一致、質價相符、公平公開的物業服務市場規則，維護享受物業服務并依法付費的市場秩序，優化市場環境。
第五條 市、縣（市）區人民政府應當加強物業管理工作的組織領導，建立綜合協調機制、考核評價機制、信用體系，加強對物業管理活動的監督管理。
鼓勵運用數字化等新技術、新方法，發揮公共數據平臺作用，提升物業管理質量和服務水平。
第六條 市住房和城鄉建設行政主管部門負責本市行政區域內物業管理活動的監督管理工作，履行下列職責：
（一）制定本市物業管理相關政策并組織實施；
（二）制定物業服務企業星級服務標準；
（三）指導、協調各縣（市）區住房和城鄉建設行政主管部門以及相關主管部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府等依法開展物業管理相關工作；
（四）指導、監督專項維修資金的管理、使用和籌集工作；
（五）建立、完善物業管理分級培訓體系，組織開展物業管理相關法律、法規、政策的宣傳和業務培訓；
（六）制定臨時管理規約、管理規約、業主大會議事規則、物業服務合同等示范文本；
（七）建立全市統一的物業管理信息系統，提供信息查詢、服務質量評價、電子投票、信用監管等服務；
（八）指導、監督物業服務行業協會開展行業自律和服務工作；
（九）法律、法規規定的其他職責。
縣（市）區住房和城鄉建設行政主管部門負責本轄區內物業管理活動的監督管理工作，履行下列職責：
（一）負責物業管理法律、法規、政策的貫徹落實；
（二）負責住宅小區前期物業管理招投標、物業承接查驗以及物業服務企業交接工作的指導監督；
（三）指導和配合街道辦事處、鄉鎮人民政府做好業主大會籌建、業主委員會換屆及日常工作的監督；
（四）負責對物業服務企業的日常監督及信用信息核查管理；
（五）指導和協調老舊住宅區物業管理工作；
（六）依法查處違反物業管理法律、法規的行為；
（七）指導、監督轄區內專項維修資金的管理、使用、籌集；
（八）法律、法規規定的其他職責。
第七條 政府相關部門按照各自職責做好物業管理相關工作：
（一）發展改革行政主管部門負責會同住房和城鄉建設行政主管部門制定前期物業服務收費指導價格；
（二）公安機關負責依法查處住宅小區內高空拋物等影響公共安全、公共秩序的違法犯罪行為，對違規燃放煙花爆竹、監控安防、違規養犬等開展監督檢查，依法參與交通安全糾紛處理，做好流動人口監管工作，加強對物業服務企業安全防范的監督、檢查、指導；
（三）民政行政主管部門負責將物業管理納入社區建設，指導居（村）民委員會協助街道辦事處、鄉鎮人民政府加強對業主委員會選舉工作的監督和管理；
（四）司法行政主管部門負責加強對各級物業管理矛盾糾紛人民調解組織的指導，建立物業矛盾糾紛調處律師人才庫；
（五）人力資源和社會保障行政主管部門負責指導、監督物業服務企業依法用工，依法受理物業服務企業的勞動爭議投訴案件，協調處理物業服務企業的勞資糾紛；
（六）市場監督管理行政主管部門負責對物業服務企業經營行為進行監督管理，監督檢查價格公示，依法查處物業服務企業價格違法行為；
（七）自然資源行政主管部門負責在控制性詳細規劃（地塊規劃條件）中明確物業用房和停車位等配套設施標準，在不動產登記時明確公共配套設施的產權歸屬；
（八）城市管理綜合執法行政主管部門負責查處違法建設、毀壞綠地道路景觀以及違反城鄉規劃、市容環境衛生管理法律法規的行為；
（九）生態環境行政主管部門負責違法排放水污染物等污染環境行為的監督檢查；
（十）人民防空行政主管部門負責監督檢查危害、破壞人防工程設施等違法行為；
（十一）行政審批行政主管部門負責依法把好企業和個體工商戶注冊登記關口。
供水、供電、供氣、供熱、通信等相關企業負責物業管理區域內已移交相關設施的監督管理和維護工作。
市人民政府應當建立健全物業管理區域內住房和城鄉建設、自然資源、公安、消防救援、綜合執法、人民防空、市場監督管理、生態環境等相關部門執法責任清單制度并督促落實。各相關部門應當建立住宅小區物業管理綜合協調和目標責任機制，強化執法部門進小區執法的責任落實，及時依法處置住宅小區內各類違法行為。
第八條 街道辦事處、鄉鎮人民政府應當將物業管理活動納入基層治理工作，配備物業管理專職工作人員，落實工作經費，履行以下職責：
（一）組織成立首次業主大會籌備組，指導、協調和監督業主大會的成立，以及業主委員會的選舉、換屆、備案及其日常工作；
（二）組織成立或者重新組建物業管理委員會；
（三）指導、監督物業承接查驗；
（四）指導、監督轄區內物業管理項目、管理資料的移交和接管工作；
（五）協調解決物業服務企業退出和交接過程中出現的問題；
（六）建立轄區物業管理聯席會議制度，協調物業管理與社區管理服務相關事宜，調解處理業主、業主委員會、物業服務企業、建設單位之間在物業管理活動中的糾紛、市民熱線投訴和信訪工作；
（七）協調、指導老舊住宅區物業管理工作；
（八）法律、法規規定的其他職責。
居(村)民委員會應當協助街道辦事處、鄉鎮人民政府做好與物業管理有關的工作。
第九條 市、縣（市）區住房和城鄉建設行政主管部門及其他有關部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府、居（村）民委員會、物業服務行業協會應當建立和完善人民調解、行政調解等相銜接的物業管理活動糾紛處理機制。
鼓勵通過和解、調解等途徑解決物業管理活動糾紛。
第十條 建立健全社區、村黨組織領導下的居（村）民委員會、業主委員會、物業服務企業議事協調機制，發揮所在社區的企業事業單位、社會組織、聯系社區的有關部門等參與物業管理活動的積極性，促進和諧社區建設。
第十一條 物業服務行業協會應當加強行業自律，規范服務行為，加強物業服務行業人員培訓，促進物業服務企業誠信經營，開展行業守信激勵和失信懲戒，推動行業健康有序發展。
第十二條 突發事件應對期間，街道辦事處、鄉鎮人民政府負責落實政府依法采取的各項應急措施；指導物業服務企業開展相應級別的應對工作，并給予物資和資金支持。
物業服務企業應當按照要求服從政府統一指揮，在街道辦事處、鄉鎮人民政府指導下積極配合居（村）民委員會開展工作，依法落實應急預案和各項應急措施。
第二章 業主和業主組織
第十三條 業主在物業管理活動中，享有下列權利：
（一）按照物業服務合同的約定，接受物業服務企業提供的服務；
（二）提議召開業主大會，并就物業管理的有關事項提出建議；
（三）提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議；
（四）參加業主大會會議，行使投票權；
（五）選舉業主委員會成員，并享有被選舉權；
（六）監督業主大會籌備組、業主委員會或者物業管理委員會的工作；
（七）監督物業服務企業履行物業服務合同；
（八）對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權、監督權和收益權；
（九）監督專項維修資金的管理和使用；
（十）法律、法規規定的其他權利。
業主行使權利不得危及物業的安全，不得損害其他業主的合法權益。
第十四條 業主在物業管理活動中，履行下列義務：
（一）遵守臨時管理規約、管理規約、業主大會議事規則；
（二）遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護以及應對突發事件等方面的規章制度；
（三）執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定；
（四）按照國家和省市有關規定交納專項維修資金；
（五）按照物業服務合同約定交納物業服務費用；
（六）法律、法規規定的其他義務。
第十五條 物業管理區域劃分、調整等按照國家、省有關規定執行。
物業管理區域內的全體業主組成業主大會，選舉產生業主委員會。業主大會和業主委員會代表和維護全體業主在物業管理活動中的合法權益。
物業管理區域具備法律、法規規定的業主大會成立條件的，所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府，應當在條件具備后及時組織成立業主大會籌備組，籌備成立業主大會。籌備組應當自成立之日起六十日內籌備召開首次業主大會會議，所在地的縣（市）區住房和城鄉建設行政主管部門應當給予指導。
首次業主大會會議籌備經費根據物業管理區域規模、業主人數和建筑面積等因素確定，由建設單位承擔。建設單位應當在物業交付前，將籌備經費交由街道辦事處、鄉鎮人民政府管理，由籌備組使用。
籌備組應當在首次業主大會會議召開后，及時將籌備經費的使用情況向全體業主公布，接受監督。籌備經費的結余部分應當納入專項維修資金或者根據業主大會的決定使用。籌備組在業主大會成立后自行解散。
第十六條 首次業主大會會議應當表決通過業主大會議事規則、管理規約，并選舉產生業主委員會。
業主大會議事規則應當對業主大會的議事事項、議事方式、表決程序和業主委員會的組成、任期及其會議召開等作出約定。
管理規約應當對物業管理區域內有關物業的使用和管理維護、環境衛生和秩序的管理、房屋裝修和外觀維護、物業管理相關費用分擔方式、業主應當履行的義務、違反管理規約應當承擔的責任等事項作出約定。管理規約應當尊重社會公德，不得違反法律、法規或者損害社會公共利益。
第十七條 業主大會會議討論決定下列事項：
（一）制定和修改管理規約、業主大會議事規則、業主委員會選舉辦法、業主委員會工作規則；
（二）選舉、罷免或者更換業主委員會成員；
（三）確定物業管理方式，選聘、續聘和解聘物業服務企業；
（四）確定物業服務事項、標準以及物業服務費用的標準和收取辦法；
（五）使用和籌集專項維修資金；
（六）改建、重建建筑物及其附屬設施；
（七）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動；
（八）共用部位、共用設施設備經營方式和所得收益的管理、分配、使用；
（九）制定公共綠地管護辦法；
（十）業主大會、業主委員會工作經費的籌集、管理、使用，以及業主委員會成員津貼的來源、支付標準；
（十一）改變或者撤銷業主委員會作出的不適當決定；
（十二）法律、法規或者管理規約規定的應由業主共同決定的其他重大事項。
法律、法規規定的應當由業主大會討論的事項，須有法定人數參與表決方為有效。
第十八條 業主委員會是業主大會的執行機構，履行業主大會賦予的職責，接受業主大會和業主監督。業主委員會每屆任期不超過五年。鼓勵業主中符合條件的中國共產黨黨員參選業主委員會成員。
業主委員會履行下列職責：
（一）執行業主大會的決定和決議，維護業主合法權益；
（二）召集業主大會會議，報告物業管理實施情況、業主委員會履職情況；
（三）代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同；
（四）及時了解業主的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同；
（五）監督管理規約的實施；
（六）督促業主按約定支付物業服務費及其他相關費用；
（七）組織和監督專項維修資金的使用和籌集；
（八）制作和保管會議記錄、業主共有部分的檔案、會計憑證以及賬簿、財務報表等有關文件，會議記錄應當由參加會議人員簽字；
（九）調解業主之間、物業服務企業與業主之間因物業使用、維護和管理產生的糾紛；
（十）緊急情況下需要維修建筑物及其附屬設施的，可以依法申請使用專項維修資金；
（十一）業主大會賦予的其他職責。
第十九條 業主委員會成員應當認真履行職責，承擔業主委員會安排的工作任務，不得實施下列行為：
（一）阻撓業主大會行使職權，拒不執行業主大會決定；
（二）虛構、轉移、隱匿、篡改、毀棄或者拒絕、拖延提供物業管理有關文件、資料；
（三）未經業主大會決定與物業服務企業簽訂、變更物業服務合同；
（四）索取、收受建設單位、物業服務企業等與其履行職務有利害關系的單位或者個人提供的利益或者報酬；
（五）挪用或者侵占專項維修資金、公共收益等業主共有財產；
（六）法律、法規以及管理規約、業主大會議事規則規定的損害業主共同利益或者可能影響其公正履行職責的行為。
第二十條 業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內，到所在地的縣（市）區住房和城鄉建設行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府依法辦理備案。
第二十一條 業主委員會應當及時向全體業主公開下列信息，公開時間不得少于七日：
（一）業主委員會成員和專職工作人員的姓名、職務、聯系方式等信息；
（二）管理規約、業主大會議事規則；
（三）業主大會、業主委員會的決定；
（四）物業服務合同；
（五）專項維修資金的交存、使用、增值、結存情況；
（六）物業共有部分的使用和收益情況；
（七）占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車車位的處分情況；
（八）業主大會和業主委員會工作經費的收支情況；
（九）其他應當向業主公開的情況和資料。
第二十二條 有下列情形之一的，業主委員會應當委托專業機構對共有收入的收支情況和業主大會、業主委員會運行經費的使用情況等進行審計：
（一）業主委員會任期屆滿的；
（二）業主委員會主任或者負責財務管理的業主委員會成員在任期內職務終止的；
（三）管理規約、業主大會議事規則約定的其他情形。
業主委員會任期屆滿或者在任期內終止的，應當由新一屆業主委員會委托審計；新一屆業主委員會尚未產生的，由物業管理委員會委托審計；業主委員會、物業管理委員會拒絕委托審計的，居（村）民委員會可以代為委托。
審計結果應當向全體業主公布。
第二十三條 有下列情形之一的,所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府應當及時組建物業管理委員會,開展與物業管理活動有關的日常服務與保障工作，縣（市）區住房和城鄉建設行政主管部門應當予以指導,并會同民政部門對物業管理委員會成員開展相關培訓：
（一）新交付物業項目尚不具備召開首次業主大會會議條件的；
（二）具備召開業主大會會議條件，經指導仍未完成組建業主大會的；
（三）業主大會成立后，未能選舉產生業主委員會的。
第二十四條 物業管理委員會由街道辦事處、鄉鎮人民政府、居（村）民委員會、建設單位和業主代表組成，人數應當為七人以上十五人以下的單數，業主代表的人數不得少于總人數的二分之一。建設單位未指派人員參加的，不影響物業管理委員會的成立。
業主代表人選由街道辦事處、鄉鎮人民政府通過聽取業主意見、召開座談會等方式,在自愿參加的業主中推薦產生。街道辦事處、鄉鎮人民政府應當在物業管理委員會成立前,在物業管理區域內顯著位置公示業主代表人選，公示時間不得少于十五日。業主有異議的，可以向街道辦事處、鄉鎮人民政府提出。
物業管理委員會主任由街道辦事處、鄉鎮人民政府指派的代表擔任，副主任由街道辦事處、鄉鎮人民政府指定的業主擔任。街道辦事處、鄉鎮人民政府應當自物業管理委員會成立后,將其成員名單和工作職責在物業管理區域內顯著位置進行公布。
物業管理委員會應當自成立之日起三十日內將成立情況書面告知所在地縣（市）區住房和城鄉建設行政主管部門。
第二十五條 物業管理委員會的任期一般不超過二年；期滿仍未成立業主大會或者選舉產生業主委員會的，由街道辦事處、鄉鎮人民政府重新組建物業管理委員會。
物業管理委員會應當自業主委員會依法備案之日起解散，并于七日內與業主委員會辦理相關資料及財物移交手續。
業主有權監督物業管理委員會的工作，物業管理委員會應當及時向業主公開物業管理相關信息，接受街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導和監督。
第二十六條 物業管理委員會組建的具體辦法，由市住房和城鄉建設行政主管部門另行制定。
第三章 物業服務
第二十七條 歸全體業主共有的配套設施設備主要包括：
（一）物業服務用房；
（二）門衛房、電話間、監控室、泵房、地面架空層、共用走廊；
（三）物業管理區域內按規劃配建的非機動車車庫（車場）；
（四）物業管理區域內的公共綠地、道路、場地；
（五）建設單位以房屋銷售合同或者其他書面形式承諾歸全體業主所有的設施設備；
（六）其他依法歸全體業主共有的設施設備。
第二十八條 新建物業實行物業交付承接查驗制度。承接新建物業前，物業服務企業和建設單位在新建物業竣工驗收后，應當在街道辦事處、鄉鎮人民政府的監督下按照國家、省相關規定和前期物業服務合同的約定，共同對物業共用部位、共用設施設備和其相應的物業檔案進行承接查驗，并建立物業承接查驗檔案。
物業承接查驗后，建設單位應當與物業服務企業簽訂物業承接查驗協議，物業承接查驗協議作為前期物業服務合同的補充協議。未經承接查驗的，不得交付使用。物業服務企業不得承接未查驗或者查驗不合格的物業。
第二十九條 鼓勵業主大會通過公開招投標方式選聘品牌優質、信用良好的物業服務企業。
從事物業服務的企業應當具有獨立的法人資格。
業主委員會應當與業主大會決定選聘的物業服務企業依法簽訂物業服務合同。
第三十條 物業服務企業享有以下權利：
（一）根據法律、法規規定和物業服務合同約定，對物業及其環境、秩序進行管理；
（二）依照國家、省有關規定和物業服務合同約定收取服務費用。業主欠交物業服務等費用的，物業服務企業可以通過上門催交等方式，督促其在合理期限內支付；逾期不支付的，物業服務企業可以依法申請仲裁或者提起訴訟。拒不履行仲裁裁決和生效判決的，物業服務企業可以依法向人民法院申請強制執行，人民法院按照有關規定錄入個人信用信息系統；
（三）與業主委員會、業主協商，并經業主大會共同決定后，調整物業服務收費標準；
（四）勸阻違反物業管理規約的行為；
（五）可以將部分專項服務事項委托給專業性服務組織或者其他第三人，但不得將其應當提供的全部物業服務轉委托給第三人，或者將全部物業服務支解后分別轉委托給第三人；
（六）法律、法規規定或者業主大會授予的其他權利。
第三十一條 物業服務企業應當履行以下義務：
（一）按照物業服務合同約定，提供物業服務；
（二）及時向業主告知安全、合理使用物業的注意事項；
（三）接受業主和業主委員會的監督，定期聽取業主的意見和建議，改進和完善物業服務；
（四）采取合理措施，及時勸阻、制止業主違反國土空間規劃、建筑、房屋安全、環境衛生、綠化、飼養動物、治安管理、環境保護、消防安全等法律、法規和管理規約的行為；勸阻、制止無效的，及時報告業主委員會、居（村）民委員會、有關主管部門，協助有關主管部門依法處理；
（五）協助有關部門開展社區文化和精神文明建設活動；
（六）管理消防設施，以及受委托管理電梯的，應當依法依規履行安全管理職責；
（七）法律、法規規定或者物業服務合同約定的其他義務。
第三十二條 物業服務企業應當向業主大會、業主委員會報告下列信息，并在物業管理區域顯著位置公示：
（一）物業服務企業的營業執照（執業證照）、投訴電話及物業服務企業和項目負責人的信用信息；
（二）物業服務內容和質量要求，收費項目、標準和方式，合同履行情況；
（三）電梯、消防等具有專業技術要求的設施設備的維修保養單位名稱、資質、聯系方式、維修保養記錄以及安全運行狀況；
（四）協調水務部門出具供水二次加壓調節水箱清洗記錄及水箱水質檢測報告；
（五）業主共有部分的經營收益收支情況和建筑物及其附屬設施的維修資金使用情況；
（六）物業服務用房使用情況；
（七）按物業服務合同約定，定期向業主公布物業服務資金收支情況；
（八）法律、法規規定和物業服務合同約定其他應當公示的信息。
前款第一項至第四項的事項應當持續公開；其他事項，應當每半年至少公示一次，公示期不少于三十日。
具備條件的，可以同時通過電子信息技術方式向業主公示。
業主對公示內容提出異議的，物業服務企業應當及時答復。
業主對公布的收支明細情況有異議的，物業服務企業或者業主委員會應當予以答復和說明。業主可以要求業主委員會對收支情況組織進行審計。業主委員會應當按照物業服務合同的約定或者業主大會的決定組織進行審計，并向全體業主公布審計結果。
第三十三條 物業服務企業不得有下列行為：
（一）擅自改變物業服務用房和物業共用部位、共用設施設備的用途；
（二）擅自占用、挖掘物業管理區域內道路或者場地，損害業主共同利益；
（三）擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營；
（四）物業服務合同終止時，拒不退出物業管理區域或者不按照規定移交物業服務用房和有關財物、資料；
（五）擅自退出物業管理區域等違反物業服務合同的行為；
（六）采取停用或者以限時、限量等方式變相停用門禁卡、電梯卡或者停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業費；
（七）出售、泄露或者非法提供、使用業主信息；
（八）強制業主通過指紋、人臉識別等生物信息方式使用共用設施設備；
（九）騙取、挪用或者侵占專項維修資金、公共收益等業主共有財產；
（十）擅自擴大收費范圍、提高收費標準以及重復收費的；
（十一）其他違反法律、法規規定和合同約定的行為。
處理業主的個人信息應當依法進行并確保信息安全。
第三十四條 在物業服務合同解除或者終止前，原物業服務企業不得擅自撤離物業管理區域、停止物業服務。在物業服務合同解除或者終止時，被解聘的物業服務企業拒不撤離物業管理區域的，物業所在地的縣（市）區住房和城鄉建設行政主管部門應當責令其限期撤離，逾期不撤離的，將其行為記入誠信檔案。違反治安管理法律、法規的，由公安機關依法給予治安處罰。業主委員會或者業主可以依法申請仲裁或者提起訴訟。
第三十五條 市住房和城鄉建設行政主管部門應當建立物業服務企業信用管理制度，對物業服務企業從事物業服務活動實施動態監督管理，并開展信用評價，信用評價情況應當依法向社會公開。評價結果可以作為選聘物業服務企業、調整物業服務收費的重要參考。
對嚴重失信的物業服務企業，有關部門和社會組織應當依法依規采取懲戒措施。
第三十六條 本市建立應急物業服務機制。物業管理區域突發失管狀態時，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當組織實施應急物業服務或者指定應急物業服務單位，提供垃圾清運、電梯運行等維持業主基本生活服務事項的應急服務。
提供應急物業服務的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當將服務內容、服務期限、服務費用等相關內容在物業管理區域內顯著位置公示。應急物業服務期限不超過六個月，費用由全體業主承擔。
應急物業服務期間，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當組織業主共同決定選聘新物業服務企業，協調新物業服務企業和應急物業服務單位做好交接。
第四章 物業使用和維護
第三十七條 業主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利；對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利，并承擔相應的義務，不得以放棄權利為由不履行義務。
物業服務企業根據物業服務合同約定和有關法律、法規規定，利用物業管理區域內業主共有部分、共用設施設備進行經營的收入，去除合理成本后，收益歸全體業主共同所有。
第三十八條 物業管理區域內禁止下列行為：
（一）裝修過程中擅自變動房屋建筑主體和承重結構；
（二）侵占、損壞物業的共用部位、共用設施設備；
（三）違法搭建建筑物、構筑物，私挖地下空間；
（四）擅自改變建筑物及其附屬設施用途；
（五）擅自改變房屋外觀；
（六）違反規定在建筑物、構筑物上涂寫、刻畫或者懸掛、張貼宣傳品；
（七）堆放易燃、易爆、劇毒或者含有放射性物質的物品，排放有毒、有害物質或者發出超過規定標準的噪音；
（八）侵占、損壞公共綠地、道路、景觀及其附屬設施；
（九）違反規定傾倒垃圾、污水和雜物，焚燒垃圾；
（十）違反規定停放車輛；
（十一）違反規定擺攤設點、占道經營；
（十二）違反規定飼養動物；
（十三）違反規定種植果樹、蔬菜；
（十四）占用、堵塞、封閉疏散通道、消防車通道和安全出口；損壞、挪用或者擅自拆除、停用消防設施器材；
（十五）在公共門廳、疏散通道、樓梯間、安全出口等停放電動自行車、摩托車等或者違規充電行為；
（十六）法律、法規和管理規約禁止的其他行為。
違反上述規定的，物業服務企業、業主委員會應當制止。制止無效的，物業服務企業、業主委員會應當及時報告城市管理綜合執法等主管部門。有關主管部門在接到報告后，應當依法予以處理。
第三十九條 建設單位應當按照國家、省規定的物業保修范圍和保修期限，承擔保修責任。
第四十條 物業服務企業應當健全業主共有部分的管理養護制度，按照物業服務合同約定和國家有關物業服務標準和規范提供服務，加強物業共用部位、共用設施設備運行狀況的日常檢查，并做好記錄。
物業服務企業應當對物業管理區域內的電梯、消防設施等易于發生安全風險的共用設施設備加強日常巡查和定期養護，并做好記錄；采取必要的安全保障措施，防止建筑物或者其他設施及其他擱置物、懸掛物發生脫落、墜落。
物業服務企業應當根據日常檢查發現的問題，向業主委員會提出業主共有部分維修、更新、改造的建議，由業主委員會提請業主大會表決后組織實施。
第四十一條 物業管理區域應當按照國家和省、市規定設立專項維修資金。
專項維修資金管理的具體辦法，由市住房和城鄉建設行政主管部門另行制定。
第四十二條 利用物業共用部位、共用設施設備從事經營性活動的，經營所得應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。
經營所得應當單獨分類列賬，獨立核算，每半年公布一次經營所得收支情況，并接受業主監督。
第五章 老舊住宅區物業管理
第四十三條 市、縣（市）區人民政府應當建立老舊住宅區管理長效機制，對配套設施不齊全、環境較差的老舊住宅區進行改造整治，并向社會公布改造整治規劃和年度計劃。
老舊住宅區改造應當有利于物業管理，縣（市）區人民政府應當細化、確定改造內容清單、標準和支持政策。
第四十四條 街道辦事處、鄉鎮人民政府應當引導居民協商確定老舊住宅區的管理模式，推動建立物業管理長效機制。根據老舊住宅區改造后的實際情況，指導、幫助成立業主大會，選舉業主委員會或者組建物業管理委員會。首次業主大會會議的籌備經費，由縣（市）區人民政府承擔。
第四十五條 對于具備實施專業化物業服務條件，且經業主大會討論決定選聘物業服務企業的老舊住宅區，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當予以指導、協調。
對于暫不具備實施專業化物業服務條件的老舊住宅區，可以組織實施環境衛生、秩序維護等基本物業服務。實施基本物業服務的具體條件、收費標準、服務內容等由縣（市）區人民政府制定。鼓勵國有物業服務企業為老舊住宅區提供基本物業服務。
業主愿意自我組織、自我服務的，可選擇由業主或者居民提供的共謀共享自我服務。
對產權結構單一且產權單位有能力提供保障服務的，可選擇由產權單位提供的共建共治保障服務。
鼓勵物業服務企業統一管理在管項目周邊老舊住宅區，支持物業服務企業為老舊住宅區提供公益性物業服務。
第四十六條 市、縣（市）區人民政府有關部門應當指導、協調老舊住宅區停車位、廣告點位的設置和管理，優化小區布局，拓展收益渠道。
第六章 法律責任
第四十七條 違反本條例的規定，法律、法規有處罰規定的，從其規定；造成他人損害的，依法承擔民事責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第四十八條? 違反本條例的規定，挪用專項維修資金的，由縣級以上住房和城鄉建設行政主管部門追回挪用的專項維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用數額二倍以下的罰款；構成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。
第四十九條 違反本條例的規定，物業服務企業將其應當提供的全部物業服務轉委托給第三人，或者將全部物業服務支解后分別轉委托給第三人的，由縣級以上住房和城鄉建設行政主管部門責令限期改正，處委托合同價款30%以上50%以下的罰款。委托所得收益，用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。
第五十條 違反本條例的規定，住房和城鄉建設行政主管部門或者其他有關行政主管部門的工作人員利用職務上的便利，收受他人財物或者其他好處，不依法履行監督管理職責，或者發現違法行為不予查處，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予行政處分。
第七章 附則
第五十一條 本條例自2023年6月1日起施行。
第五十二條 業主共同決定自行管理物業管理區域的，參照本條例執行。
對其他物業服務人的物業服務管理，按照有關法律、法規規定執行。