各縣（市）區人民政府，各開發區管委會，市政府各部門，各有關單位：
為穩妥解決當前我市國有建設用地上不動產登記中的歷史遺留問題，切實維護群眾和企業等權利人合法權益，化解信訪矛盾，根據《自然資源部關于加快解決不動產登記若干歷史遺留問題的通知》（自然資發〔2021〕1號）有關規定，結合我市實際，經市政府同意，提出以下指導意見。
一、處理原則
（一）尊重歷史、兼顧現實
用歷史的觀點正確對待歷史遺留問題，用相應時期的政策法規考慮歷史遺留問題，依法依規、分類處理，提高服務質量和服務效率，營造便民、利民環境，努力化解社會矛盾。
（二）先行登記、并行完善
已合法取得房屋所有權證書的購房人，在申請辦理不動產登記時，涉及開發單位土地未登記、房地用途不一致、房地范圍或權利人不一致、項目跨宗地建設等各類歷史遺留問題的，按照“先行登記、并行完善”的原則，正常為購房人辦理相關登記手續后，由不動產所在地區政府、開發區管委會依法完善相關手續。
（三）政府統籌、部門聯動
維護政府誠信、主動作為、敢于擔當。按照屬地化管理原則，由不動產所在地區政府、開發區管委會根據“缺什么補什么、誰審批誰負責”的原則，統籌協調自然資源、住建、審批、國資、財政、稅務等部門補辦相關手續，切實解決歷史遺留問題。
二、指導意見
（一）政府回遷房處置后無法辦證問題
以銷售、抵頂工程款、以券選房等方式進行處置的已列入國家棚改計劃的政府回遷房部分房源，按以下程序辦理不動產登記：
1.已辦理房屋首次登記的，屬于區政府、開發區管委會處置的回遷房，由區政府、開發區管委會指定相關單位辦理《商品房銷售許可證》，出具商品房網簽合同和結算安置單，市住房保障服務中心蓋章確認并開具房屋銷售發票。涉及處置回遷網點的，由市國資委和市機關事務保障中心辦理認證手續。各區政府、開發區管委會需將銷售房屋款項全額上繳市財政用于我市的保障性住房建設，并承諾補足棚改房源開工任務數的缺口。屬于市城投公司處置的回遷房，由其負責辦理《商品房銷售許可證》，出具商品房網簽合同、發票和結算安置單，并承諾補足棚改房源開工任務數的缺口。
2.未辦理房屋首次登記的，各區政府、開發區管委會指定相關單位提供現有的房屋建設審批手續，市不動產登記中心為其容缺辦理房屋首次登記，區政府、開發區管委會要承諾補齊房屋建設的相關審批、驗收手續以及補足棚改房源開工任務數的缺口。各區政府、開發區管委會的相關單位要為購房人出具購房手續，用于辦理不動產權證。涉及使用市財政建設資金的，由各區政府、開發區管委會、市城投公司等，會同市財政局、市住房城鄉建設局核算資金，并向市財政局出具應上繳資金承諾函，保證承諾期限內足額上繳。
上述回遷房涉及資產劃轉的，由市財政局、市國資委配合相關單位出具資產劃轉手續,市稅務局配合出具稅務認證手續。對于今后各區政府、開發區管委會自行處置回遷房、棚改房的，不予辦理不動產登記。
（二）已入住小區無法辦證問題
經各區政府、開發區管委會排查，列入我市解決居民已入住小區尚未辦理產權證調查臺賬的，對于尚未辦理房屋首次登記的小區，由房屋開發企業或建設單位負責完善土地、規劃、消防、質量鑒定手續后，辦理房屋首次登記。對于房屋開發企業或建設單位因注銷、失聯等原因不能配合的，由房屋所在地區政府、開發區管委會承擔主體責任，指定相關單位代替開發企業或建設單位完善手續，辦理房屋首次登記。對于已辦理房屋首次登記的小區，房屋開發企業或建設單位因注銷、失聯等原因不能配合，購房人可提供購房合同或協議、購房發票或收款收據，由所在區政府、開發區管委會的相關單位代為出具結算安置單等相關登記手續，稅務部門收繳契稅，住建部門收繳住宅專項維修資金；市不動產登記中心依據上述手續為購房人辦理不動產權證。
因房屋涉及抵押、查封、涉法涉訴、權屬不清、房改或集資建房審批、購房手續缺失、欠稅等情況的，所在地區政府、開發區管委會應當積極協調貸款銀行、相關法院、房屋開發企業或建設單位等部門，厘清問題原因，化解歷史問題。房屋開發企業或建設單位作為責任主體，要依法履行責任，幫助購房人辦理不動產登記。銀行、法院、住建、審批、稅務等相關單位要提高站位，敢于擔當，積極配合解決歷史遺留問題。
（三）房屋已登記，土地未登記問題
以房改房、集資房及經濟適用房等手續辦理房屋所有權證的政策性住宅項目，在購房人申請辦理不動產登記時，市不動產登記中心可先按建筑物基底確定宗地界址，土地用途登記為住宅，土地權利類型登記為劃撥，辦理登記手續。登記后，上報不動產所在地區政府、開發區管委會按現狀補辦劃撥用地手續后，為購房人完善土地登記信息，重新核發不動產權證。
以商品房手續辦理房屋所有權證的住宅及結建的非住宅項目，在購房人申請辦理不動產登記時，市不動產登記中心可先按建筑物基底確定宗地界址，參照房屋用途登記土地用途，土地權利類型登記為出讓，年限自該建筑房產檔案中體現的最早時間起算，住宅70年，商業40年，辦理登記手續。登記后，上報不動產所在地區政府、開發區管委會補辦協議出讓手續后，為購房人完善土地登記信息，重新核發不動產權證書。其中，在2002年7月1日《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》（國土資源部令第11號）實施之前，已由原市統建開發管理辦公室與開發企業簽訂開發協議的項目，由不動產所在地區政府、開發區管委會負責，協調市住房城鄉建設局、市財政局、市稅務局、市自然資源局等相關部門，按照開發協議明確的界址，為開發企業補辦協議出讓手續。未簽訂開發協議的項目，四至界線清楚、形成完整小區或獨立院落的，按實測界線補辦協議出讓手續；界線不清楚的，以建筑物基底確定宗地界址，補辦協議出讓手續。
已辦理劃撥土地使用證，但以商品房手續辦理住宅所有權證的棚戶區改造項目，在購房人申請辦理不動產登記時，土地權利類型登記為出讓，年限70年，自土地證起始日期起算。登記后，上報不動產所在地區政府、開發區管委會補辦協議出讓手續。
獨棟的非住宅項目，可按建筑物基底確定宗地界址，參照房屋用途登記土地用途，直接按劃撥土地使用權辦理登記。帶獨立院落的非住宅項目，由不動產所在地區政府、開發區管委會按照項目建設時的政策規定，分不同時間段、不同類型分別采取劃撥、協議出讓等方式為權利人補辦用地手續后，辦理相關不動產登記手續。
（四）房屋和土地登記用途不一致問題
開發企業在出讓性質的住宅用地上，經規劃部門批準建設了商業網點，購房人已經辦理了商業用途房屋所有權證的，在申請辦理不動產登記時，市不動產登記中心可先按商業確定土地用途，出讓年限40年，年限自住宅用地出讓之日起算。登記后，上報不動產所在地區政府、開發區管委會，為開發企業補辦協議出讓手續，追繳土地出讓金。尚未辦理房屋首次登記的項目，先由開發企業按規定完善商業用途出讓手續，繳納土地出讓金后，再辦理房屋首次登記。
非住宅項目房地用途不一致的，繼續分別按照原房屋、土地用途進行登記，有證據證明原用途登記錯誤的，應依法辦理更正登記。權利人有統一不動產用途需求的，由不動產所在地區政府、開發區管委會依法辦理變更用途批準手續，房屋登記用途的地價標準比原土地批準用途的地價標準高的，應補繳土地出讓金。
（五）房地范圍不一致問題
已取得房屋所有權證的購房人，在申請辦理不動產登記時，發現房屋超出批準用地范圍的，市不動產登記中心可先按原宗地界址和宗地信息辦理登記手續。登記后，上報不動產所在地區政府、開發區管委會，查明超出界址原因，完善相關手續后，按批準內容重新核發不動產權證。
（六）項目跨宗地建設問題
已取得房屋所有權證的住宅及結建的非住宅項目，在購房人申請辦理不動產登記時，發現建筑物跨宗地建設未超出批準用地范圍的，市不動產登記中心可按建筑物占土地面積較大的宗地辦理登記手續。尚未辦理房屋首次登記的，經不動產所在地區政府、開發區管委會進行宗地邊界調整或宗地合并、分割后，辦理不動產登記。宗地合并時，涉及出讓剩余年限不一致的，可按照等價值原則重新確定剩余土地出讓年限，也可由開發單位補繳一定年限土地出讓金后按較長年限登記。
非住宅項目先辦理宗地合并、分割等手續后，再辦理不動產登記。
（七）房屋和土地權利人不一致問題
因房屋所有權多次轉移、土地使用權未同步轉移導致房屋、土地權利人主體不一致的，由房屋所有權人單方申請辦理房地權利主體一致的不動產登記。涉及非住宅劃撥國有建設用地使用權轉讓的，上報不動產所在地區政府、開發區管委會批準，符合劃撥用地目錄條件的，可繼續以劃撥方式使用；不符合劃撥用地目錄條件的，依法補繳土地出讓價款，辦理土地協議出讓手續。
（八）欠繳土地出讓價款和相關稅費問題
房屋已銷售且已入住的住宅及結建的非住宅項目，開發企業未按出讓合同約定足額繳納土地出讓價款，以及將經濟適用房等政策性住房按商品房對外出售但未補繳土地出讓價款，或者開發單位欠繳稅費的，市不動產登記中心在報經不動產所在地區政府、開發區管委會同意后，可按照“證繳分離”原則，在有關部門追繳土地出讓價款和稅費的同時，辦理不動產登記手續。房屋尚未入住的住宅及結建的非住宅項目，開發企業未按規定繳納土地出讓價款和相關稅費的，以及劃撥土地上自建房擅自對外出售，未補繳土地出讓價款的，應當依法繳納所欠價款和稅費后，方可辦理不動產登記。
（九）補辦用地手續主體問題
住宅及結建的非住宅項目用地手續，由不動產所在地區政府、開發區管委會負責，依法要求開發企業限期補辦；拒不配合的，應通過部門協商、列入失信名單或司法程序予以解決。不可將開發企業應承擔的責任及應繳納的土地出讓金轉嫁到購房人身上。開發企業滅失，有承繼單位或上級主管部門的，由承繼單位或上級主管部門辦理；沒有承繼單位或上級主管部門的，由不動產所在地區政府、開發區管委會指定的機構或組織代為申請辦理。非住宅項目用地手續，由現權利人申請補辦。
（十）政策性住房上市交易土地登記問題
已取得房屋所有權證的經濟適用房、房改房、集資建房等政策性住房上市交易時，按照市財政局、市住房城鄉建設局《關于調整房改房和經濟適用房上市交易土地出讓金征收標準的通知》（鞍財綜〔2021〕9號）規定，按稅務部門計稅價格的1%征收土地出讓金后，市不動產登記中心可將土地權利類型登記為出讓，年限70年，自該建筑房產檔案中體現的最早時間起算，不再履行土地出讓報批手續，不再簽訂土地出讓合同。
（十一）原房屋登記檔案資料不齊全問題
調整、完善原登記檔案資料不齊全的國有土地房屋辦理不動產登記的相關政策。
將民營企業到規劃部門辦理規劃驗收及建設工程規劃許可證（正本）調整為“已核發建設工程規劃許可證（副本）的，由市行政審批局對企業房屋進行規劃驗收，并出具建設工程規劃許可證（正本）。未核發建設工程規劃許可證（副本）的，非工業項目，由市自然資源局出具符合城市總體規劃的意見，由市行政審批局在現狀核位圖上蓋章確認；工業項目，由市自然資源局各分局會同各區（管委會）審批局在現狀核位圖上共同蓋章確認。”
將各城區相關部門對原房屋產權證出具認證意見調整為：“權利人提供房產證原件，有登記檔案或登記臺賬的，經現場核實，房屋未改、擴建，房屋建筑面積與發證面積基本相符，市不動產登記中心按照實測的房屋建筑面積換發不動產權證；如房屋已改擴建的，需補辦相關建設審批手續。無登記檔案或登記臺賬的，由權利人出具原房產證真實有效的承諾書，市不動產登記中心現場核實后，在官方網站公告15個工作日無異議的，換發不動產權證。對于只能提供原房產證復印件且無登記檔案或登記臺賬的，還需由權利人在鞍山日報或千山晚報刊發房產證的遺失作廢聲明。”高新區、經濟開發區、湯崗子新城權力下放期間辦理的房產證無需再補齊登記要件，參照上述有關意見辦理。
（十二）商品房小區中地下非人防部分問題
對已經通過資金監管方式從原市房產局獲得商品房預售許可的地下非人防部分，市不動產登記中心可按照正常商品房手續，先行辦理不動產登記。登記后，上報不動產所在地區政府、開發區管委會，為開發建設單位辦理地下空間協議出讓手續，補繳土地出讓金。市住房城鄉建設局根據協議出讓補充合同約定，將原資金監管賬戶中的預繳款按照多退少補的原則，直接劃轉至土地出讓金收繳賬戶后，解除該部分的資金監管。
三、有關要求
（一）各區政府、開發區管委會要高度重視歷史遺留問題化解，按照屬地政府主導、相關部門聯動配合原則，建立完善用地手續的工作機制，明確工作部門和工作人員，及時接收、處理不動產登記部門的反饋信息，建立問題臺賬，明確責任主體、措施和時限，加快推進。
（二）上述指導意見旨在保護權利人合法權益，先登記、后完善、再追責，決不允許違法違規行為借機搭車，不能通過不動產登記將違法問題合法化。
（三）堅持疏堵結合、嚴控新增。加快實現用地審批、規劃許可、土地供應、開發利用、執法監察等全業務鏈條封閉動態監管，從源頭上避免出現新的歷史遺留問題。
鞍山市人民政府辦公室
2021年5月12日
