各縣（市）區人民政府，各開發區管委會，市政府各部門，各有關單位：
為進一步加強我市舊住宅小區綜合管理，提高人民群眾居住環境質量，營造和諧有序的生活環境和工作環境，根據《遼寧省物業管理條例》等法律、法規規定，經市政府同意，結合我市實際情況，現提出如下實施意見。
一、總體要求
(一)指導思想。以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，全面貫徹黨的十九大和十九屆二中、三中、四中全會精神，堅持穩中求進工作總基調，繼續統籌推進“五位一體”總體布局和協調推進“四個全面”戰略布局，堅持以基層黨組織建設為關鍵、政府治理為主導，以問題為導向、需求為導向、效果為導向，通過創新方式，解決舊住宅小區管理決策難、維修難、服務差等突出問題，將舊住宅小區建設成為共建共享的幸福家園。
(二)工作目標。積極構建統一政策、統一標準、多種管理模式并存的“1+1+N”舊住宅小區綜合管理工作格局，2020年12月底前，全市舊住宅小區要確立管理模式，全部落實管理服務主體。
二、完善綜合管理體制
(三)建立各級政府管理機構和聯席會議制度。建立市、區、鄉鎮（街道）三級政府的管理機構和由市直各部門、區、鄉鎮（街道）和社區構成的舊住宅小區綜合管理聯席會議制度，將舊住宅小區綜合管理工作納入重要日程，強化政府責任，凝聚部門合力，發揮社區作用，提高共管效率。
(四)積極推進部門職責進小區。住建、民政、公安、應急、發改、司法、文旅廣電等部門以及水、電、氣、暖等單位，按照職責分工制定舊住宅區管理服務“責任清單”，有效解決職能交叉和監管缺失問題。“責任清單”要在舊住宅小區內公示。
(五)進一步強化屬地管理責任。城區、開發區的街道對屬地內的舊住宅小區綜合管理工作負主體責任。街道辦事處要設立物業管理機構，配備物業專管員，指導社區建立環境與物業管理委員會。
三、推行社區黨組織監督指導下的社區、業主大會執行機構、管理服務主體“三位一體”共管模式
(六)做好業主委員會、管理服務主體黨建工作。提倡符合條件的社區支部書記和其他支委，依法兼任業主委員會主任或進入業主委員會監事會；做好業主委員會人選的推薦提名工作，提高業主委員會的黨員占比。吸納管理服務主體的優秀黨員負責人兼任社區“兩委”委員，大力培育“紅色物業”。
(七)業主大會執行機構的產生及組織形式。業主自治比較成熟的舊住宅小區，要通過業主大會選舉產生業主委員會。對經街道指導后仍不能成立業主大會的舊住宅小區，可由街道指導社區臨時代行業主委員會職責。對產權主體多元化或出租房屋較多的舊住宅小區，可在社區指導下，由業主代表、產權單位代表、承租人代表等聯合組成協商議事組織，進行自治管理。
(八)自愿選擇管理服務主體及服務模式。舊住宅小區業主可根據管理服務內容和費用，自愿選擇服務模式。對于有條件的舊小區，業主可選擇物業服務企業提供的專業化物業服務，實行市場定價，由物業服務企業與業主在物業服務合同中約定；業主也可以選擇保障型物業服務，可參考保障型物業服務參考標準約定（參考標準見附件3）；業主愿意自我組織、自我服務可選擇由業主或居民提供的共謀共享自我服務；對產權結構單一且產權單位有能力提供保障服務的，可選擇由產權單位提供的共建共治保障服務。
(九)簡化選聘管理服務主體程序。業主大會執行機構可采取競爭性談判、單一來源、詢價等簡易程序，選聘舊住宅小區管理服務主體。提倡將未納入物業管理區域的舊住宅樓納入臨近物業管理小區管理。提倡物業服務早期介入，管理服務主體在征得業主大會執行機構同意后，可采取“先期介入、先行服務”或“先整治改造、后物業接管”的方式，提前介入舊住宅小區改造和管理。
(十)加大社區工作獎勵力度。對2020年底前全部落實管理服務的主體,區政府（管委會）可給予獎勵。
四、創新解決突出問題
(十一)著力解決“決策難”問題。充分利用短信、微信等信息發布手段，采取委托、集合、默認、公示、異議等方式提高業主表決效率。業主大會議事規則可約定，授權街道代行業主大會職責。
(十二)著力解決“維修難”問題。業主委員會申請設立專項維修資金存儲賬戶（設立二級賬戶）加強資金使用管理，負責舊住宅區專項維修資金的補建和續籌工作，補建、續籌標準按我市現行維修資金交存標準執行。業主委員會負責組織使用維修資金，對住宅共用部位、設施設備進行大中修及更新、改造，應當經專有部分占建筑總面積三分之二以上且占總人數三分之二以上的業主同意。發生房屋應急維修情況的，業主委員會應當按應急使用維修資金的規定履行程序。街道辦事處、社區居委會對業主委員會組織使用維修資金的過程進行指導、監督。未產生業主委員會的，業主委員會的職責由社區居委會在街道辦事處的指導和監督下代為行使。
(十三)著力解決“服務差”問題。制定《鞍山市舊住宅區保障型物業服務參考標準及使用說明》（試行），根據開放式老舊住宅小區物業服務需求的不同情況，由高到低設定為一級、二級、三級服務等級作為參照標準，提供質價相符的服務，樹立等價有償的消費觀念，在確定服務等級、約定服務項目、內容與標準、服務價格，以基本服務、房屋管理、共用設施設備維修養護、保潔服務、綠化養護管理五個方面的基礎服務之上，居民自行選擇相應的服務內容和價格，真正讓居民感受有償服務帶來的優質居住環境。
五、完善考核機制
由市住房城鄉建設局對《意見》工作落實情況進行指導督促并制定《鞍山市居民小區精細化考核細則》，對各城區、開發區進行監督、考核，并納入到績效考核之中。
本《意見》所稱舊住宅小區是指非封閉無物業的住宅小區。海城市、臺安縣、岫巖縣可參照本《意見》執行。
附件：1.舊住宅區綜合管理職責分工
2.住宅共用部位、設施設備大中修及更新、改造的界定標準
3.鞍山市舊住宅區保障型物業服務參考標準（試行）及使用說明
鞍山市人民政府辦公室
2020年9月3日
(此件公開發布)
附件1
舊住宅區綜合管理職責分工
1.市住房城鄉建設局：負責制定全市舊住宅區管理政策，監督考核各項政策的貫徹落實情況，定期向市政府報告工作并提出建議；負責指導各縣（市）區政府、開發區管委會的綜合執法部門加強小區綜合執法檢查，結合執法網格化管理建立動態巡查制度，依法查處違法占地、違法建設、亂堆雜物等行為。
2.市民政局：負責指導、監督業主委員會和物業服務企業職能納入社區職責范疇。
3.市公安局：負責指導舊住宅區內治安管理和車輛管理等工作，保障治安秩序、規范停車泊位；公安派出所負責對舊住宅區的物業服務企業、居民委員會、村民委員會履行消防安全職責情況實施監督檢查。
4.市應急局：對公安派出所開展舊住宅區日常消防監督檢查工作進行業務指導。
5.市發展改革委：負責會同市住房城鄉建設局制定全市舊住宅區管理服務收費參考標準。
6.市司法局：負責指導物業管理糾紛人民調解委員會開展物業糾紛調解工作。
7.市文旅廣電局：負責指導各縣（市）區、開發區文體部門做好園區內健身器材的更新、維修和養護。
8.各城區政府、開發區管委會：對本行政區域內的舊住宅區綜合管理工作負總責，將建立健全多種形式的業主自治組織、確立多種管理模式、落實各類管理主體、監督管理服務活動等舊住宅區綜合管理相關工作納入重要議事日程；建立舊住宅區管理聯席會議制度，指導全區舊住宅區綜合管理工作，研究制定相關配套政策，協調解決重大問題。
附件2
住宅共用部位、設施設備大中修
及更新、改造的界定標準
1.中修，是指需拆換少量主體構件，進行局部維修且一次費用在該項目新建造價的20%以上，并且保持原房的規模與結構的工程。
2.大修，是指需拆換部分主體結構和房屋設備且一次費用在該項目新建造價的50%以上的工程。
3.更新、改造，是指對損壞、老化嚴重、達到使用壽命的原有共用設施設備進行更換或者局部改進，恢復或者完善設施設備的使用性能的工程。
附件3
《鞍山市舊住宅區保障型物業服務
參考標準》（試行）使用說明
1.本《標準》是參考《普通住宅小區物業管理服務等級標準（試行）》（中物協〔2004〕1號）并結合我市開放式老舊住宅區的實際情況制定。
2.本《標準》為開放式老舊住宅區物業服務收費參考的試行標準。物業服務收費實行市場調節價的封閉式住宅小區不適用本標準。
3.本《標準》根據開放式老舊住宅區物業服務需求的不同情況，由高到低設定為一級、二級、三級三個服務等級。
4.本《標準》各等級服務分別由基本要求、房屋管理、共用設施設備維修養護、保潔服務、綠化養護管理等五大項內容組成。
5.有電梯的樓宇，電梯運行電費、年檢費另行收取（可參照政府回遷房電梯補貼標準，每戶每月30元）。本《標準》以外的其他服務項目、內容及標準，由簽訂物業服務合同的雙方協商約定，費用另行收取。
6.高層消防和區內道路、生活垃圾排放由屬地政府給予相應補貼（考慮居民和管理服務主體的承受能力）。
7.選用本《標準》時，應充分考慮老舊住宅區的建設標準、配套設施設備、服務功能及業主（使用人）的居住消費能力等因素，選擇相應的服務等級。
