各縣（市）、區(qū)人民政府，市政府各部門，各有關(guān)單位：
經(jīng)市政府同意，現(xiàn)將市物價(jià)局、房產(chǎn)局制定的《鞍山市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法》轉(zhuǎn)發(fā)給你們，請(qǐng)認(rèn)真貫徹執(zhí)行。
鞍山市人民政府辦公廳
2008年12月8日
鞍山市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法
第一章 總 則
第一條 為進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，保障業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)價(jià)格法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《遼寧省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法（試行）》、《鞍山市城市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法》以及相關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，制定本實(shí)施辦法。
第二條 本實(shí)施辦法適用于我市市區(qū)內(nèi)具有物業(yè)企業(yè)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)的收費(fèi)行為。
第三條 本實(shí)施辦法所稱物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，向業(yè)主收取的經(jīng)營(yíng)服務(wù)性費(fèi)用。主要包括日常管理與服務(wù)、房屋管理、共同設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、協(xié)助維護(hù)公共秩序、保潔服務(wù)、綠化養(yǎng)護(hù)管理等六項(xiàng)內(nèi)容。
第四條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。
第五條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)根據(jù)物業(yè)的性質(zhì)、提供服務(wù)的內(nèi)容、特點(diǎn)的不同情況，分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。
第六條 市物價(jià)局會(huì)同市房產(chǎn)局負(fù)責(zé)全市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督管理工作。
第七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備下列條件，方可向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)：
（一）經(jīng)工商行政管理部門登記注冊(cè)；
（二）經(jīng)物業(yè)管理行政主管部門資質(zhì)確認(rèn)；
（三）取得稅務(wù)登記證書并依法納稅；
（四）承接物業(yè)項(xiàng)目時(shí)，對(duì)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行認(rèn)真查驗(yàn)，驗(yàn)收手續(xù)齊全；
（五）管理人員、專業(yè)操作人員按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書或者崗位證書；
（六）有完善的物業(yè)管理方案，質(zhì)量管理、財(cái)務(wù)管理、檔案管理等制度健全；
（七）管理服務(wù)人員統(tǒng)一著裝、佩帶標(biāo)志，行為規(guī)范。
第八條 住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)通過住宅專項(xiàng)維修資金予以列支，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。
住宅專項(xiàng)維修資金由業(yè)主大會(huì)決定支出使用，并報(bào)市住宅專項(xiàng)維修資金管理中心審核。
住宅共用部位包括住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。
住宅共用設(shè)施設(shè)備包括電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、護(hù)坡墻、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營(yíng)性車場(chǎng)車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。
第二章 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)分類和標(biāo)準(zhǔn)
第九條 普通住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。
具備實(shí)行專業(yè)化管理?xiàng)l件的住宅區(qū)，由市物價(jià)局會(huì)同市房產(chǎn)局根據(jù)物業(yè)的硬件設(shè)施、環(huán)境和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等因素，制定三個(gè)等級(jí)收費(fèi)參考標(biāo)準(zhǔn)（按每平方米建筑面積月收費(fèi)），分別是：一級(jí)為1.30元/平方米，二級(jí)為1.00元/平方米，三級(jí)為0.70元/平方米，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)六項(xiàng)內(nèi)容的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)達(dá)不到三級(jí)的不超過0.40元/平方米，具體等級(jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)詳見《鞍山市普通住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)》。不具備實(shí)行專業(yè)化管理?xiàng)l件的住宅區(qū)，可以實(shí)行社區(qū)自治與業(yè)主自治相結(jié)合的開放式物業(yè)管理，成立業(yè)主委員會(huì)，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)參考標(biāo)準(zhǔn)為0.2元/平方米，主要用于該住宅區(qū)內(nèi)的房產(chǎn)管理及共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常維修，由所在房管所收取，接受業(yè)主委員會(huì)監(jiān)督。
原則上上述標(biāo)準(zhǔn)為上限標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主協(xié)商約定的物業(yè)服務(wù)費(fèi)具體價(jià)格，根據(jù)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和業(yè)主的認(rèn)可程度，可在政府指導(dǎo)價(jià)范圍內(nèi)浮動(dòng)。
第十條 別墅、高級(jí)公寓和非住宅的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主在物業(yè)服務(wù)合同中約定具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
第十一條 具有別墅、高級(jí)公寓和普通住宅的混合住宅區(qū)，其中普通住宅按照本辦法第九條的規(guī)定執(zhí)行，別墅、高級(jí)公寓物業(yè)服務(wù)收費(fèi)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主在一級(jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上協(xié)商議定。
第十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)，服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由雙方約定。
第三章 機(jī)動(dòng)車停放服務(wù)與收費(fèi)
第十三條 機(jī)動(dòng)車輛在住宅區(qū)內(nèi)公共場(chǎng)地或者占用業(yè)主共有道路的停放、收費(fèi)、管理等事項(xiàng)，由業(yè)主大會(huì)決定。
機(jī)動(dòng)車停放服務(wù)收取的費(fèi)用應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。
第十四條 機(jī)動(dòng)車停放服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，由市物價(jià)局會(huì)同市房產(chǎn)局根據(jù)地上和地下等不同位置、環(huán)境、設(shè)施等因素，確定不同的停放服務(wù)收費(fèi)參考標(biāo)準(zhǔn)。
第十五條 地上機(jī)動(dòng)車停放服務(wù)收費(fèi)分為三個(gè)等級(jí)參考標(biāo)準(zhǔn)：
一級(jí)停放服務(wù)收費(fèi)每月每臺(tái)100元，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)為：對(duì)進(jìn)出住宅區(qū)的車輛實(shí)施證、卡管理，有出入記錄；車輛有智能化管理系統(tǒng)，配備防搶闖裝置；引導(dǎo)車輛有序通行、停放；夜間進(jìn)行巡查并有記錄。
二級(jí)停放服務(wù)收費(fèi)每月每臺(tái)70元，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)為：對(duì)進(jìn)出住宅區(qū)的車輛有出入記錄；引導(dǎo)車輛有序通行、停放；夜間進(jìn)行巡查并有記錄。
三級(jí)停放服務(wù)收費(fèi)每月每臺(tái)40元，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)為：對(duì)進(jìn)出住宅區(qū)的車輛有出入記錄；車輛停放有序。
業(yè)主大會(huì)確定本住宅區(qū)機(jī)動(dòng)車停放服務(wù)費(fèi)具體價(jià)格，根據(jù)停車位的供需情況和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)水平，參照上述標(biāo)準(zhǔn)，可以上下浮動(dòng)。
第十六條 有產(chǎn)權(quán)的地下停車位，機(jī)動(dòng)車停放服務(wù)收費(fèi)按本住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)。
第十七條 機(jī)動(dòng)車臨時(shí)停放不收費(fèi)。
第十八條 車主對(duì)車輛有特殊保管要求的，由車主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)單獨(dú)簽訂保管合同。
第四章 電梯服務(wù)與收費(fèi)
第十九條 電梯服務(wù)收費(fèi)包括電梯年安全檢測(cè)、電梯定期常規(guī)保養(yǎng)、零星配件及維修、電梯運(yùn)行電費(fèi)等四項(xiàng)內(nèi)容。
第二十條 電梯年安全檢測(cè)費(fèi)用采取按戶據(jù)實(shí)分?jǐn)偟姆绞绞杖 ?
第二十一條 電梯定期常規(guī)保養(yǎng)、零星配件及維修等費(fèi)用采取按戶據(jù)實(shí)分?jǐn)偟姆绞绞杖?但不得超過每戶每月15元。
第二十二條 電梯運(yùn)行電費(fèi)，新建住宅由建設(shè)單位安裝電表，按每部電梯的電表計(jì)量，采取按戶據(jù)實(shí)分?jǐn)偟姆绞绞杖?；原有住宅依?jù)已有合同約定執(zhí)行。
原有住宅應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位或產(chǎn)權(quán)人為每部電梯加裝電表，逐步過渡到按電表計(jì)量，按戶據(jù)實(shí)分?jǐn)偟氖杖》绞健?
第二十三條 不使用電梯的住宅底層或原始設(shè)計(jì)不?？康臉菍訕I(yè)主,不交納電梯服務(wù)費(fèi)。如需使用電梯按合同約定結(jié)算與分?jǐn)傠娞莘?wù)費(fèi)。
第二十四條 電梯大修及更新改造費(fèi)用,從住宅專項(xiàng)維修資金中列支。
第二十五條 電梯運(yùn)行、保養(yǎng)、年檢、維修服務(wù)應(yīng)達(dá)到以下要求：
（一）保證電梯24小時(shí)運(yùn)行，轎廂內(nèi)按鈕、燈具等配件保持完好，轎廂整潔。
（二）委托專業(yè)維修保養(yǎng)單位進(jìn)行定期保養(yǎng)，每年進(jìn)行安全檢測(cè)并持有有效的《安全使用許可證》，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)有專人對(duì)電梯保養(yǎng)進(jìn)行監(jiān)督，并對(duì)電梯運(yùn)行進(jìn)行管理。
（三）電梯發(fā)生一般故障的，專業(yè)維修人員2小時(shí)內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)修理，發(fā)生電梯困人或其它重大事件時(shí)，物業(yè)管理人員須在5分鐘內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)急處理，專業(yè)技術(shù)人員須在半小時(shí)內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行救助。
（四）電梯門無安全關(guān)閉裝置、無自動(dòng)稱重感應(yīng)裝置或無緊急呼叫裝置須設(shè)專人駕駛的，或由業(yè)主大會(huì)要求專人駕駛的，有上述情況之一的駕駛員應(yīng)堅(jiān)守崗位不脫崗，保障安全運(yùn)行。
第五章 備案管理
第二十六條 市物價(jià)局對(duì)住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)、機(jī)動(dòng)車停放服務(wù)收費(fèi)和電梯服務(wù)收費(fèi)實(shí)行備案管理。
第二十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)備案需填報(bào)《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)備案表》，并同時(shí)提供下列材料：
（一）市房產(chǎn)局對(duì)住宅區(qū)業(yè)主委員會(huì)申請(qǐng)備案的回函；
（二）法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照；
（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書；
（四）物業(yè)服務(wù)合同；
（五）稅務(wù)登記證書；
（六）備案申報(bào)說明。
第二十八條 市物價(jià)局根據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的備案材料，審驗(yàn)《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)備案表》。
第二十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)憑經(jīng)審驗(yàn)的《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)備案表》到公共行政服務(wù)中心辦理《收費(fèi)許可證》，憑證收費(fèi)，并在每年第一季度內(nèi)，攜帶上年度收支情況到發(fā)證機(jī)關(guān)審驗(yàn)。
第三十條 備案事項(xiàng)發(fā)生變動(dòng)時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照以上程序和要求重新辦理備案手續(xù)。
第三十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量和收費(fèi)項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主公布，接受各方面監(jiān)督。
第三十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本實(shí)施辦法，由市物價(jià)局、房產(chǎn)局依據(jù)國(guó)家、省、市有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定，依法予以查處。
第六章 附 則
第三十三條 本實(shí)施辦法中下列用語的含義是:
大修，是指需拆除部分主體結(jié)構(gòu)和房屋設(shè)備且一次費(fèi)用在該項(xiàng)目新建造價(jià)的50%以上的維修工程為大修工程。主要內(nèi)容包括更新屋面防水，更換室內(nèi)、外排水管線等。
中修，是指需拆換少量主體構(gòu)件，進(jìn)行局部維修且一次費(fèi)用在該項(xiàng)目新建造價(jià)的20%以上，并保持原房的規(guī)模與結(jié)構(gòu)的維修工程。主要內(nèi)容包括對(duì)少量結(jié)構(gòu)構(gòu)件已形成危險(xiǎn)點(diǎn)的房屋，一般損壞而需要進(jìn)行局部修復(fù)的房屋，整幢房屋的公用生活設(shè)備需要局部更換、改裝、新裝工程及單個(gè)項(xiàng)目維修的房屋進(jìn)行的維修。
小修，是指不需要拆除立體結(jié)構(gòu)，為維護(hù)房屋及設(shè)備的功能，保證房屋正常使用進(jìn)行的且一次費(fèi)用在該項(xiàng)目新建造價(jià)的20%以下的維修工程為小修工程。
第三十四條 前期物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，可參考本實(shí)施辦法，由開發(fā)商與通過招投標(biāo)方式聘用的物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定。開發(fā)商在銷售房屋時(shí)，必須向購房者明示。購房者在入住前必須與開發(fā)商聘用的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。
業(yè)主大會(huì)成立后，通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)并簽訂物業(yè)服務(wù)合同,前期物業(yè)服務(wù)合同自行終止。
物業(yè)服務(wù)合同（含前期物業(yè)服務(wù)合同）簽訂后，需向市房產(chǎn)局備案。
第三十五條 本實(shí)施辦法中未涉及的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的其它事項(xiàng)，按照國(guó)家、省有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
海城市、臺(tái)安縣、岫巖滿族自治縣可以參照本實(shí)施辦法制定本地區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的具體實(shí)施辦法。
第三十六條 本實(shí)施辦法自2009年1月1日起施行?！蛾P(guān)于印發(fā)<鞍山市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)備案細(xì)則（試行）>的通知》（鞍價(jià)發(fā)〔2005〕68號(hào)）和《關(guān)于<鞍山市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)備案細(xì)則>的補(bǔ)充通知》（鞍價(jià)發(fā)〔2005〕195號(hào)）同時(shí)廢止。
附件：鞍山市普通住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)（略）
鞍山市物價(jià)局
鞍山市房產(chǎn)局
2008年12月1日
